2019年8月3日
關於物業轉名甩名的財技及如何慳印花稅,本欄都寫過不少。近期甩名成風,最近也有立法會議員提議應要收緊。因此本文想和大家探討轉名或甩名在法律上一些注意事項。
不代表自己行事
近親轉名或甩名,就算被轉名的一方本身有物業,都不需要付 15% 印花稅,只需要付較低的標準 2 稅率,但條件是要「代表自己行事」。舉個例子,假設丈夫甩名給妻子,就算妻子有樓,都不需要付 15%稅,因妻子是代表自己行事。丈夫甩了名後回復首置身份,再買物業當然不需要15%稅。但假設,丈夫再買後又轉名給妻子呢?理論上因同樣是近親轉名,妻子不需要付 15%。但去到這裡,稅局會質疑,丈夫當日買樓是為往後轉名給妻子,不是代表自己行事,是代表妻子行事。即是說,雖然樓是丈夫,但其實最終是為了替妻子去買。這樣的話,因妻子本身有樓在身,新果層稅局便有權追收 15% 印花稅。
因此,如果買樓、轉名、再買、又轉名,無限輪迴的話,稅局會追討的機會便越大。當稅局質疑時,便會詢問當時人何解有一系列的操作,如果當時人不能給與合理的解釋,稅局便可能追收15%稅的差價。
一連串交易或一系列交易
另一個稅局可能追收印花稅是基於「一連串交易」。假設樓價是800萬,如轉名給妻子,稅率是 3.75%, 即 $30萬。但如果丈夫先轉 25% 業權給妻子,即 $200萬,印花稅便是 $100。然後繼續分批轉給妻子,每次$200萬,每次印花稅都是 $100。整個操作合共 $400。表面以為可以慳到稅,但如被稅局發現,稅局有權以4個分開的交易同屬於同一操作(即一連串交易)為由,以$800萬去計印花稅,然後追收差價。當然,當時人可以向稅局解釋為何需要分4次轉名。但除了說為慳稅,事實很難自買其說。分批的次數越多,每次相差的時間越短,稅局追收的機會便越高。
另一轉名慳稅的方法是同一時間轉給兩人,比如母親把一半業權轉給兒子,另一半轉給媳婦。這比起把 100% 轉給兒子,故然是慳了稅。但是,如果操作是同一張買賣合約去做,都是以原樓價去計印花稅。如分批地去做(即兩張獨立買賣立約),便也是有分批轉名,一系列交易之嫌。不過,在這情況下,很多時當時人會說:「我不想全層樓轉給兒子,怕他賣樓,因此需要轉一半給媳婦。」表面上是講得通,但稅局也可反駁說:「為何要分兩次而不是一次過完成。」最終,都是要看稅局是否接受當時人的解釋的。
延伸閱讀:
- 【星之谷專欄-蘋果日報】轉名、甩名實用手冊 無限輪迴「首置」買樓
- 甩名除名轉按要注意事項
- 巧用「高淨值」物業 低入息夫婦買第二層樓【星之谷專欄 – 經濟日報】
- 收歸5兄弟住宅業權 印花稅難題大拆解【星之谷專欄 – 經濟日報】
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過60000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭