15個買樓前必知按揭術語

2021年5月12日

儘管香港樓價年年「GoGoGo」，但港人普遍仍希望有朝一日成為業主。幾乎每位業主都需要經歷申請按揭的煎熬，敍造按揭過程繁複，要求眾多以及術語艱深難明，單單要理解已費時極長。本文特意盤點15個較為深奧的按揭術語，以淺白語言作出解釋，希望幫助準業主更易理解。

高息戶口（Mortgage link）

銀行批出按揭後，一般會為按揭申請人提供高息活期儲蓄戶口，重點是利率與按息一樣，可供抵銷按揭利息支出，戶口內存款亦可隨時提取。不過，高息戶口設有存款上限，普遍為總貸款額的一半。舉例，按揭貸款400萬、實際按息為1.5%，銀行提供的高息戶口存款上限將為200萬，存款利率為1.5%，仍遠高於一般活期存款利率0.001%

罰息期（Penalty Period）

銀行會為按揭借款人訂立「罰息期」，一般為2年，由提取貸款日起計算。若借款人於2年內提前清還全部按揭款項，將要繳交額外費用。罰額方面，1年內清還普遍為貸款額1至2%及交回現金回贈，第2年則為交回現金回贈，不同銀行各異。罰息期的主要作用，是削減借款人透過申請按揭取得現金回贈後，立即轉按至其他銀行的誘因，以保障銀行放貸收入。

封頂利率（CAP位）

封頂利率為「H按」的按息上限，當Hibor不斷上升，令按息高於封頂利率時，實際按息將等於封頂利率，不會無止境攀升，目前大部份銀行的封頂利率為2.5%。舉例，H按息為H+1.5%，Hibor為1.5%，牌面上按息為3%，但受限於封頂利率，實際按息僅為2.5%，此機制可有效控制借款人供款負擔。

提取貸款（Drawdown）

當銀行成功批出按揭後，下一步就是放款（即借款人提取貸款），用以支付物業賣家，整個轉帳程序一般由律師樓進行。如果銀行未能在成交日放款，除非賣方願意延遲成交，否則買家有機會遭賣方殺訂。

關鍵日期

根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商銷售未建成的住宅樓盤時，須列出該物業的預計「關鍵日期」，意指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。

如無任何意外情況，關鍵日期理論上應為「入伙日期」。但實際上建築工程可能受各種原因影響而延遲，例如天災、惡劣天氣等等。法例上亦容許關鍵日期於合理情況下延遲，所以實際入伙日期普遍會比關鍵日期更遲。

建築期付款

建築期付款適用於未落成的樓花，買家購入物業時只需支付細訂及和大訂（約為樓價10%）後，可待至收樓前才付清尾數，意味買家可於臨近收樓時才向銀行申請按揭。由於樓花未能入住，建期的好處換樓客或租轉買人士，於樓花期內毋須同時負擔現居住宿及新居的供樓支出。壞處是樓花接近落成時，若樓價回落以致銀行估價不足，買家或要籌措更多資金完成交易。

即供付款

若選擇即供付款，買家於支付物業訂金及簽署正式合約後後，須於指定限期內（普遍為90天至180天），支付全額樓價尾數以完成交易。好處是買家須即時申請樓花按揭，較易獲銀行估足價，壞處則是要同時負擔現居物業及新買樓花的供款，財政支出較高。

值得留意，即供付款可使發展商的資金回籠速度更快，故選用即供付款方法的樓價折扣通常較多，反之選用建樓付款的樓價折扣較少。

入伙紙

入伙紙即佔用許可證（Occupation Permit），用以證明樓宇建築合規及結構安全。發展商新盤項目施工前，須將建築圖則呈予屋宇署審批，新盤竣工後屋宇署會派員檢驗，檢查樓盤是否按圖則興建，以及結構安全、入住標準、物業用途、每層單位數目等是否合規，若符合要求就會向發展商發出入伙紙。

滿意紙

滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance），用以證明發展商已履行批地條件。政府於批地賣地時，會附帶興建指定公共設施等批地條件。地政總署於證明發展商履行相關條款後，就會發出滿意紙。發展商須取得入伙紙和滿意紙後才能正式交樓，讓業主入伙。

按揭人 （Mortgagor）

敍做按揭時，可以三種身份向銀行作出申請。其中「按揭人」指持有物業作抵押，以取得按揭貸款的業主，不附帶還款責任。如果物業業主多於一人，於抵押物業借取按揭時，須先徵得所有業主同意。

借款人 （borrower）

借款人指有責任償還貸款的人，按揭審批的入息計算以此人為準。敍做按揭時，可同時以按揭人及借款人的身份申請，即按揭還款人同時為抵押物業業主。另外，亦能單以借款人身份申請按揭，即只負責償還貸款，而非抵押物業持有人，舉例物業由子女（按揭人）持有，供款由父母（借款人）負責。

擔保人 （Guarantor）

擔保人指當借款人不履行債務責任時，擔保人有責任代其償還按揭貸款。通常借款人入息不夠計時，銀行會要求加入第三者作擔保人協助通過按揭審批。借款人及擔保人由於已承擔物業的債務責任，日後申請按揭時，銀行按揭審批的供款人息比率、壓測等要求會較嚴格，而且最高按揭成數亦會下降。

釘契

釘契指物業因有業權或建築違規等問題，而被土地註冊處登記，實際成因眾多，例如業主被法庭凍結資產、拖欠差餉地租、因僭建被政府發出清拆令、業權糾紛等等。由於即使出售物業，下手買家仍需要處理相關釘契問題，因此釘契樓出售難度較大，銀行審批按揭亦會更嚴格。新買家若想自保，買入前可以進行查冊，以了解有否物業被釘契及箇中原因。

空中釘

「空中釘」指業主將物業抵押予財務公司，以借取二按或以上按揭貸款後，而財務公司沒有將有關按揭貸款註入田土廳，以致其他人查冊時不能查到業主曾用抵押物業借取貸款。業主可藉以避免銀行發現二按紀錄，而向其追討貸款（Call Loan）。

單邊按揭

單邊按揭又名半邊按揭，適用於聯名持有業權的物業，例如A及B各持50%業權，而A單方面以其50%業權作抵押品，向財務公司申請貸款，便稱為單邊按揭。分權契（即A及B各自持有一部分業權權益）或聯權契（即A及B被視作一個整體而擁有整個物業）均可向財務公司申請單邊按揭。

單邊按揭好處是持部有業權的業主於申請按揭時，毋須知會其餘業權持有人，但代價是貸款利率極高，一經頭按銀行發現亦有機會被Call Loan。