【出租按揭】連約買樓，銀行會否驗樓？

2021年12月28日

連租約買樓，最高按揭成數為5成，如本身有其他按揭則成數再扣1成。至於壓力測試，無論本身有沒有其他按揭，都是每月供款與入息比率（DTI）之40％／50％計算。

很多人覺得出租按揭，由於不需要經按保，審批會很容易，尤其在驗樓一環。如買樓是連約買，由於租客沒有責任開門給銀行驗樓，很多銀行都可以豁免驗樓，就算是樓齡高的單支物業。不過有幾個情況，就算有租客，個別銀行都可能需要驗樓。

租客是公司而不是個人

如果租客是公司名義持有，而物業又是一些單支或唐樓的話，銀行有機會懷疑單位改建為樓上鋪，便可能需要驗樓才可以批按揭。比如話，租約上顯示租客是公司名，公司為一間按摩公司，而單位又是高樓齡的洋樓或唐樓，銀行便可能懷疑單位被改建為樓上按摩店。而如果地契是住宅用途，改建為樓上鋪是違反了土地用途。如向大行申請按揭，不獲批的機會很高，除非業主肯讓銀行驗樓，證明租客只在單位內居住。

如果物業是屋苑，由於有管理處監管用途，就算租客是公司名，很多銀行可以豁免驗樓，除非租約上寫明單位是改建為商業用途。

以上情況的解決方法：

• 有些銀行可以做樓上鋪按揭，如有租客也可豁免驗樓，但有機會需要加息
• 簽臨約前要求業主和租客商討，承諾開門給銀行驗樓，並寫入臨約上。

租約如註明單位有改動，銀行驗樓機會便大增

如單位有改動，賣方可能會要求把改動寫入臨約上，並要求買方同意該改動，避免日後買方從民事追討單位還原費用。但如果租約上顯示了單位有改動，銀行需要驗樓的機會便大增。而如果銀行需要驗樓但租客不肯開門的話，按揭便不能放款。

劏房租約，銀行必須驗樓

如租約上顯示物業是劏房，大銀行一定不會批按揭。有些中小銀行可做劏房按揭，但會加息，也需要驗樓。一個物業有多張租約，又或租約上的地址是分割式單位，比如3樓A1、A2室，便很明顯是劏房租約。

連約買樓，賣方沒有責任開門給買家驗樓，需要臨約上註明。

如果物業是交吉賣，通常買賣合約中會寫明賣方需要成交前開門讓銀行驗樓兩次。但如果是連約賣，由於有租客，一般買賣合約不會強制需要賣方開門驗樓。故此，買方如擔心申請按揭銀行需要驗樓，便需要簽約前把驗樓要求寫在臨約上。當然，賣方不一定願意接受及簽署這種附加條款。

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