2021年12月28日

property floor plan

連租約買樓,最高按揭成數為5成,如本身有其他按揭則成數再扣1成。至於壓力測試,無論本身有沒有其他按揭,都是每月供款與入息比率(DTI)之40%/50%計算。

很多人覺得出租按揭,由於不需要經按保,審批會很容易,尤其在驗樓一環。如買樓是連約買,由於租客沒有責任開門給銀行驗樓,很多銀行都可以豁免驗樓,就算是樓齡高的單支物業。不過有幾個情況,就算有租客,個別銀行都可能需要驗樓。

租客是公司而不是個人

如果租客是公司名義持有,而物業又是一些單支或唐樓的話,銀行有機會懷疑單位改建為樓上鋪,便可能需要驗樓才可以批按揭。比如話,租約上顯示租客是公司名,公司為一間按摩公司,而單位又是高樓齡的洋樓或唐樓,銀行便可能懷疑單位被改建為樓上按摩店。而如果地契是住宅用途,改建為樓上鋪是違反了土地用途。如向大行申請按揭,不獲批的機會很高,除非業主肯讓銀行驗樓,證明租客只在單位內居住。

如果物業是屋苑,由於有管理處監管用途,就算租客是公司名,很多銀行可以豁免驗樓,除非租約上寫明單位是改建為商業用途。

以上情況的解決方法:

  • 有些銀行可以做樓上鋪按揭,如有租客也可豁免驗樓,但有機會需要加息
  • 簽臨約前要求業主和租客商討,承諾開門給銀行驗樓,並寫入臨約上。

租約如註明單位有改動,銀行驗樓機會便大增

如單位有改動,賣方可能會要求把改動寫入臨約上,並要求買方同意該改動,避免日後買方從民事追討單位還原費用。但如果租約上顯示了單位有改動,銀行需要驗樓的機會便大增。而如果銀行需要驗樓但租客不肯開門的話,按揭便不能放款。

劏房租約,銀行必須驗樓

如租約上顯示物業是劏房,大銀行一定不會批按揭。有些中小銀行可做劏房按揭,但會加息,也需要驗樓。一個物業有多張租約,又或租約上的地址是分割式單位,比如3樓A1、A2室,便很明顯是劏房租約。

連約買樓,賣方沒有責任開門給買家驗樓,需要臨約上註明。

如果物業是交吉賣,通常買賣合約中會寫明賣方需要成交前開門讓銀行驗樓兩次。但如果是連約賣,由於有租客,一般買賣合約不會強制需要賣方開門驗樓。故此,買方如擔心申請按揭銀行需要驗樓,便需要簽約前把驗樓要求寫在臨約上。當然,賣方不一定願意接受及簽署這種附加條款。

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