2021年8月3日

近期有個案,朋友按揭批了後銀行才說要驗樓,問筆者為何會這樣。

按揭銀行驗樓

其實,除了一兩間銀行之外,大部份銀行都是簽了貸款信(facility letter)後才會驗樓。原因是因驗樓銀行要付估價費給測量師行。因此,在客未簽貸款信確定會採用所批按揭前,大部份銀行都不會付估價費用。否則,如測量師驗完樓後,申請人說選用 other bank的貸款,銀行便招致損失。

重點是:銀行批出按揭,不代表申請人一定能取得貸款,因有機會簽了貸款信後銀行需要驗樓。

那類型的物業銀行需要驗樓?

不是所有物業都需要驗樓,一般來說,以下幾類型物業驗樓機會會較大:

另外,如果是有租客,而按揭成數是6成或以下,很多銀行也可以waive 驗樓。不過,銀行職員還會前去視察室外環境,確保不是劏房或沒有潛建。

什麼情況下驗樓後銀行會拒批按揭?

一般如果單位是少改動,銀行都不會拒批或收回按揭,除非涉及結構性改動,比如劏房,或改動主力場。如果是結構性改動,但有申請小型工程許可信以及入則,也可以批按揭。大部份銀行不做劏房按揭,但市場仍有一兩間銀行可做,但會加息,以及按揭成數需要6成或以下。

如果驗樓後銀行發現有結構性改動,做法有3種:

  1. 申請人需要簽一份承諾書(undertaking),承諾負還完責任
  2. 在貸款額中扣減預計還完費(比如原批貸款額為500萬,預計還原費50萬,銀行最終批的貸款額變為450萬)
  3. 直接拒批按揭

以上3是最壞的情況,1是最好的情況,每間銀行的做法都不同。

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