2022年2月17日

物業甩名慳稅

物業如甩名或轉名,成交價是自定。成交價越低,印花稅便越低。但如果成交價太過低於市價,有機會7年內被稅局追討印花稅差價。如果成交價比市價低超過2成,被稅局追討的機會便很大。除此之外,也要考慮按揭成數。成交價越低,貸款額便越少。轉名人士需要在慳印花稅及按揭成數之間取一個平衡。

轉名或甩名印花稅的計算方法

物業轉名或甩名,成交價都是買賣雙方自定,但不能低於市價太多。如果是甩名,印花稅會以樓價的一半去計算。如果是一轉一,便須整個樓價計算。政府的印花稅稅率如下:

物業印花稅

代價款額或
價值超逾
代價款額或
價值不超逾
印花稅稅率:
樓價之百分比
$2,000,000 $100
$2,000,000 $2,351,760$100+超逾$2,000,000的款額的10%
$2,351,760$3,000,0001.5%
$3,000,000$3,290,320$45,000+超逾$3,000,000的款額的10%
$3,290,320$4,000,0002.25%
$4,000,000$4,428,570$90,000+超逾$4,000,000的款額的10%
$4,428,570$6,000,0003%
$6,000,000$6,720,000$180,000+超逾$6,000,000的款額的10%
$6,720,000$20,000,0003.75%
$20,000,000$21,739,120 $750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,120 4.25%
註1: 適用於在香港無擁有其他住宅物業的香港永久性居民

自定成交價的法則及注意事項

自定的成交價如低過市價20%以上,就很大機會於7年內被稅局追討。故此,在考慮自定成交價前,要選擇估價最低的銀行,以及向銀行查詢所自定的樓價能否做到按揭。因為定價太低,不只被稅局追討的風險,同時銀行也未必批出按揭。

按揭獲批後,可向估價行購買其估價報告,或向銀行查詢估價的參考編號,以作日後如被稅局查詢時,可以證明其成交價的合理性。

自定成交價需要考慮按揭貸款額

成交價越低,需要付的印花稅越少,但貸款額也相繼減少。如果轉名或甩名需要重做按揭套現,自定低成交價未必能套到最多的資金。故此轉名人士需要取個平衝。

不過,有時低成交價也未必會影響貸款額。舉個例子,假設按揭做6成,樓價833萬至1000萬貸款額都同為500萬元,但印花稅可以相差很遠。

轉名或甩名如需要套現,未必能做到高成數按揭。假如按保得知物業作內部轉讓,樓價600萬以上物業能否用高成數按揭套現,就要case by case 處理。樓價600萬或以下,8按套現是沒有問題,如入息夠計一般都可批。

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