2022年5月26日

即供或建期?相信是買新盤的最大難題之一。即供通常有比建期更多的折扣優惠,但就不能在銀行申請高成數按揭(除非樓價600萬或以下)。不過,一般採用即供都可先申請發展商二按,收樓後轉按至銀行用「波叔plan」上會。
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樓花即供及建期上會方法

即供的話,除非樓價是600萬或以下,不能向銀行申請高成數按揭,最高只可借6成。如果首期不足的話,可以申請發展商二按或「呼吸plan」。一般發展商按揭頭兩年會有低息「蜜月期」,利率和銀行按揭相約。但蜜月期後,利息便會增加,一般是最優惠利率(現時是5%-5.25%)或以上。

故此,如用發展商按揭做即供上會,收樓後需要轉按至銀行,避免捱發展商高利息按揭。轉按如不需要套現的話,可以用「波叔plan」,即1200萬樓最多可以借960萬或現有按揭餘款,以低者為準。

至於如行建期,可以直接用波叔plan上會享受銀行低按息。

由於選用即供可享折扣優惠,理論上選即供 + 發展商二按上會,收樓後轉按至銀行,是最著數的方法,但有以下風險:

缺點1:發展商二按難批

很多人以為發展商二按很容易獲批,其實並不然。因發展商按揭的金額有限,通常先到先得,借完即止。如果很多買家都需要申請發展商按揭,在供不應求的情況下,發展商有權只批給入息最「靚仔」的買家。發展商按揭的批核標準不透明,並可隨時更改。如果申請人不多,當然批核可以很寬鬆。但如「僧多粥少」的情況下,未必人人批到。

當然,如果發展商二按不獲批,而首期不夠的話,可向發展商申請轉建期,不過就失去了即供優惠。而且由即供轉建期,需要發展商允許。

缺點2:發展商二按的壓力測試較難通過

如需要發展商二按,壓力測試會較難通過。首先,發展商二按有平息期及貴息期。銀行審批一按時,壓力測試須連同二按計算,並以貴息期的利率去計算二按部份的壓力測試。除此之外,如果二按超過2成的話,壓測要以45%/50% 計算,比起純銀行按揭以 50%/60% 計壓測,最低入息要求會較高。

缺點3:發展商如遲交樓,會影響轉按

以上操作是先在即供期間用發展商二按上會,到收樓後馬上轉按至銀行。由於發展商按揭的低息蜜月期普遍有兩年,如果不是超長樓花期,收樓後低息蜜月期理論上應未過,有足夠時間轉按至銀行。但如果不幸地,發展商因種種原因遲交樓的話,由於未收樓不能申請轉按,故此有機會收樓前已過了發展商按揭的低息蜜月期。那麼在未完成轉按前都要供貴息。

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