更新:2023年8月
金管局放寬非住宅按揭成數,主要有3點,最高按揭成數一律按目前適用上限提升10個百分點,
參考以下表:
非住宅物業按揭成數上限 | ||
---|---|---|
類別 | 申請人 沒有按揭貸款 | 申請人 已有按揭貸款 |
一般情況 | 50% → 60% | 40% → 50% |
主要收入非源自香港 | 40% → 50% | 30% → 40% |
以「資產水平」為基礎 申請按揭貸款 | 40% → 50% | 30% → 40% |
本身有按揭和無按揭的分別
上表第一欄意思是指沒有其他按揭,包括其他住宅和非住宅按揭。比如本身自住樓有按揭,再買層商廈,商廈最高便不能借6成,而是第二欄的5成。
以上也包括擔保人,如買的商廈需要用擔保人,而擔保人有按揭,便要用第2欄的成數,就算主申請人沒有其他按揭。
擔保家人的物業也算是有按揭在身,就算擔保的物業無名。
適用於轉按套現,預期非住宅轉按套現活動會增加
新措施除適用於新買物業,也適用於轉按套現。這和去年政府放寬住宅按揭成數不同。放寬住宅成數只適用於新買物業,估計政府是為了讓商舖業主透過轉按套現解經營困難。假設手持個商廈經營貿易生意,市值1000萬,過往如重按最多只可以借500萬。新政策下最高貸款額增加至600萬,即可套多一球,對於小本生意來說夠經費「捱」多幾個月,渡過經濟嚴冬。因此筆者認為是項措施是能幫小商戶解決短暫的財困。
新成數有利物業一開二,首期節省兩成
就算業主沒有財困,新措施也有利物業一開二。近期工商舖價出現調整,市場出現不少筍盤。如果本身手持一個工商物業,可以透過加按或轉按套出現金,買入第二層工商物業,而放寬成數令轉按套現可借多一成。套取現金後,如作為第二層的首期,第二層的按揭成數也比以往增加一成。因此,整個一開二操作節省了兩成首期,令買家資金會較鬆裕。故此筆者預期放寬成數有利非住宅物業的交投量,尤其是lumpsum較細的工商物業。
不過要留意,一開二而兩層都是自己名的話,第二層的最高成數只能做5成,不能做6成,因第一層已有按揭。因此,如想第二層做足6成按揭,需要搵個無樓按的「人頭」,比如配偶或近親。
放寬成數未必對非住宅價格有幫助
工商舖近期價格回調,平均調整幅度有15%-20%。放寬按揭成數預期對於物業價格沒有太大幫助。這是因為工商舖樓價的調整是租金暴趺以及空置率上升所致。放寬按揭成數只會令買家較易入市,但不會令買家以高於市價搶購工商物業。工商物業主要是收租用途,如租金下跌,樓價也會跟隨下跌。
商業融資按揭成數
雖然非住宅的按揭成數最高為6成(以往5成),但由於金額大,很多業主都會透過商業融資增加按揭成數,最高可達8成。所謂商業融資,就是把物業抵押至銀行,頭按為6成,然後再用銀行的中小企貸款借額外2成。申請人需要是營運公司的東主,需要提交公司數證明營運公司盈利可達標。一般來說,中小企貸款部份的利息較普通按揭利率高,一般都是3厘以上,個別銀行因應自身需求,利率可達5-6厘或更高。不過,現時環球經濟痺弱,銀行對商業融資取態轉趨保守,獲批高成數難度較大。
資產按揭成數增加,無收入人士可套現更多
如果有層現契工商舖,行資產按揭,過往就算沒有收入,也可以用現契套現借4成。新政策下可以套多一成,對於退休人士、自僱人士、公司正虧損中的小店老闆,都可以較易套現解財困,有實際的幫助。
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