2020年8月24日

金管局放寬非住宅按揭成數,主要有3點,參考以下表:

 非住宅物業按揭成數上限 
沒有按揭貸款的申請人已有按揭貸款的申請人
一般情況40% → 50%30% → 40%
主要收入非源自香港30% → 40%20% → 30%
以「資產水平」為基礎申請按揭貸款30% → 40%20% → 30%

參考金管局的新聞稿:

本身有按揭和無按揭的分別

上表第一欄意思是指沒有其他按揭,包括其他住宅和非住宅按揭。比如本身自住樓有按揭,再買層商廈,商廈最高便不能借5成,而是第二欄的4成。

以上也包括擔保人,如買的商廈需要用擔保人,而擔保人有按揭,便要用第2欄的成數,就算主申請人沒有其他按揭。

擔保家人的物業也算是有按揭在身,就算擔保的物業無名。

適用於轉按套現,預期非住宅轉按套現活動會增加

新措施除適用於新買物業,也適用於轉按套現。這和去年政府放寬住宅按揭成數不同。放寬住宅成數只適用於新買物業,估計政府是為了讓商鋪業主透過轉按套現解經營困難。假設手持個商廈經營貿易生意,市值1000萬,過往如重按最多只可以借400萬。新政策下最高貸款額增加至500萬,即可套多一球,對於小本生意來說夠經費「捱」多幾個月,渡過經濟嚴冬。因此筆者認為是項措施是能幫小商戶解決短暫的財困。而且非住宅按揭利息都不高,一般3厘以下,對於小商戶的利息負擔不算很重。

新成數有利物業一開二,首期節省兩成

就算業主沒有財困,新措施也有利物業一開二。近期工商鋪價出現調整,市場出現不少筍盤。如果本身手持一個工商物業,可以透過加按或轉按套出現金,買入第二層工商物業,而放寬成數令轉按套現可借多一成。套取現金後,如作為第二層的首期,第二層的按揭成數也比以往增加一成。因此,整個一開二操作節省了兩成首期,令買家資金會較鬆裕。故此筆者預期放寬成數有利非住宅物業的交投量,尤其是lumpsum較細的工商物業。

不過要留意,一開二而兩層都是自己名的話,第二層的最高成數只能做4成,不能做5成,因第一層已有按揭。因此,如想第二層做足5成按揭,需要搵個無樓按的「人頭」,比如配偶或近親。

放寬非住宅按揭成數

放寬成數未必對非住宅價格有幫助

工商鋪近期價格回調,平均調整幅度有15%-20%。放寬按揭成數預期對於物業價格沒有太大幫助。這是因為工商鋪樓價的調整是租金暴趺以及空置率上升所致。放寬按揭成數只會令買家較易入市,但不會令買家以高於市價搶購工商物業。工商物業主要是收租用途,如租金下趺,樓價也會跟隨下趺。

新成數不適用於商業融資

雖然非住宅的按揭成數最高為5成(以往4成),但由於金額大,很多業主都會透過商業融資增加按揭成數,最高可達8成。所謂商業融資,就是把物業抵押至銀行,頭按為4成,然後再用銀行的中小企貸款借額外4成。申請人需要是營運公司的東主,需要提交公司數證明營運公司盈利可達標。一般來說,中小企貸款部份的利息較普通按揭利率高,一般都是3厘以上。

金管局是次放寬工商按揭成數,並不適用於以上商業融資。如透過商業融資借8成,銀行頭按仍依舊維持4成,中小企貸款4成,而不能把銀行頭按增至5成,中小企貸款減至3成。由於中小企貸款部份利息高,因此貸款人是期望商業融資能由4+4變成 5+3。但是次新措施並不容許4+4變5+3。

資產按揭成數增加,無收入人士可套現更多

如果有層現契工商鋪,行資產按揭,過往就算沒有收入,也可以用現契套現借3成。新政策下可以套多一成,對於退休人士、自僱人士、公司正虧損中的小店老闆,都可以較易套現解財困,有實際的幫助。

參考我們在各大報章發表的見解:

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