金管局放寬非住宅按揭成數懶人包

2020年8月24日

金管局放寬非住宅按揭成數，主要有3點，參考以下表：

	非住宅物業按揭成數上限
	沒有按揭貸款的申請人	已有按揭貸款的申請人
一般情況	40% → 50%	30% → 40%
主要收入非源自香港	30% → 40%	20% → 30%
以「資產水平」為基礎申請按揭貸款	30% → 40%	20% → 30%

參考金管局的新聞稿：

• https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2020/08/20200819-5/

本身有按揭和無按揭的分別

上表第一欄意思是指沒有其他按揭，包括其他住宅和非住宅按揭。比如本身自住樓有按揭，再買層商廈，商廈最高便不能借5成，而是第二欄的4成。

以上也包括擔保人，如買的商廈需要用擔保人，而擔保人有按揭，便要用第2欄的成數，就算主申請人沒有其他按揭。

擔保家人的物業也算是有按揭在身，就算擔保的物業無名。

適用於轉按套現，預期非住宅轉按套現活動會增加

新措施除適用於新買物業，也適用於轉按套現。這和去年政府放寬住宅按揭成數不同。放寬住宅成數只適用於新買物業，估計政府是為了讓商鋪業主透過轉按套現解經營困難。假設手持個商廈經營貿易生意，市值1000萬，過往如重按最多只可以借400萬。新政策下最高貸款額增加至500萬，即可套多一球，對於小本生意來說夠經費「捱」多幾個月，渡過經濟嚴冬。因此筆者認為是項措施是能幫小商戶解決短暫的財困。而且非住宅按揭利息都不高，一般3厘以下，對於小商戶的利息負擔不算很重。

新成數有利物業一開二，首期節省兩成

就算業主沒有財困，新措施也有利物業一開二。近期工商鋪價出現調整，市場出現不少筍盤。如果本身手持一個工商物業，可以透過加按或轉按套出現金，買入第二層工商物業，而放寬成數令轉按套現可借多一成。套取現金後，如作為第二層的首期，第二層的按揭成數也比以往增加一成。因此，整個一開二操作節省了兩成首期，令買家資金會較鬆裕。故此筆者預期放寬成數有利非住宅物業的交投量，尤其是lumpsum較細的工商物業。

不過要留意，一開二而兩層都是自己名的話，第二層的最高成數只能做4成，不能做5成，因第一層已有按揭。因此，如想第二層做足5成按揭，需要搵個無樓按的「人頭」，比如配偶或近親。

放寬成數未必對非住宅價格有幫助

工商鋪近期價格回調，平均調整幅度有15％－20％。放寬按揭成數預期對於物業價格沒有太大幫助。這是因為工商鋪樓價的調整是租金暴趺以及空置率上升所致。放寬按揭成數只會令買家較易入市，但不會令買家以高於市價搶購工商物業。工商物業主要是收租用途，如租金下趺，樓價也會跟隨下趺。

新成數不適用於商業融資

雖然非住宅的按揭成數最高為5成（以往4成），但由於金額大，很多業主都會透過商業融資增加按揭成數，最高可達8成。所謂商業融資，就是把物業抵押至銀行，頭按為4成，然後再用銀行的中小企貸款借額外4成。申請人需要是營運公司的東主，需要提交公司數證明營運公司盈利可達標。一般來說，中小企貸款部份的利息較普通按揭利率高，一般都是3厘以上。

金管局是次放寬工商按揭成數，並不適用於以上商業融資。如透過商業融資借8成，銀行頭按仍依舊維持4成，中小企貸款4成，而不能把銀行頭按增至5成，中小企貸款減至3成。由於中小企貸款部份利息高，因此貸款人是期望商業融資能由4+4變成 5+3。但是次新措施並不容許4+4變5+3。

資產按揭成數增加，無收入人士可套現更多

如果有層現契工商鋪，行資產按揭，過往就算沒有收入，也可以用現契套現借3成。新政策下可以套多一成，對於退休人士、自僱人士、公司正虧損中的小店老闆，都可以較易套現解財困，有實際的幫助。

參考我們在各大報章發表的見解：

• 《明報》星之谷莊錦輝：按揭鬆綁有助業主加按套現紓財困
• 《NOW財經》星之谷按揭轉介:助業主套現物業紓緩財困
• 《東方日報 》【樓市減辣】星之谷莊錦輝：助業主轉按物業套現紓財困
• 《信報》星之谷按揭轉介:助業主套現物業紓緩財困 
• 《蘋果日報》金管局「減辣」救工商物業 按揭成數上限由4成增至5成 – https://hk.appledaily.com/finance/20200819/S4YHPECXKZHSLCJYBQ5W4QV3N4/

延伸閱讀：

• 工廈按揭指南-成數,年期,利率, 壓測, 估價（含劏廠按揭）
• 每週銀行按揭利率和按揭回贈比較（新買、轉按、工商廈、居屋）