【商舖按揭】新按揭成數下 個人身份較公司名義申請按揭更具效益

2023年8月23日

香港人除了熱衷買樓外，亦喜歡買舖，可以用來創業或出租。金管局在2023年7月時放寬物業按揭成數，除了令大量的住宅受惠外，商用物業按揭上限同樣得到放寬。在最新政策之下，以不同身份去申請商舖按揭，對最高貸款成數都有影響，本文將會拆解箇中細節。

目前商舖按揭的按揭成數上限是多少？

自金管局7月放寬按揭貸款的逆周期措施後，非住宅物業按揭成數上限上調10%。如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來50%上調至60%。不過，如果是以公司名義持有的物業，按揭成數最高僅五成。換言之，在新措施下，以個人名義申請商舖按揭的最高貸款成數，會較公司名義多一成。
另外，如果是用資產審查（asset based） 而不是行入息，最多只可借5成。

商舖按揭的供款與入息比率（DTI）上限多少？

如商舖是自用，申請人沒有其他按揭或擔保在身，DTI上限是50%；假設利率上升2厘的壓力測試DTI上限是60%。如果是非自用的商舖，或者申請人有其他按揭或擔保在身，DTI上限是40%，壓力測試DTI上限是50%。

購買商舖需要付多少印花稅？

以往商舖買賣曾受雙倍印花稅所限，買家需要繳交第二標準稅率多一倍的雙倍印花稅，惟自2020年起，商舖炒風回落，政府撤辣，現時所有個人或公司購買非住宅物業的交易都沿用第二標準稅率，300萬元以下物業，印花稅僅需100元。

商舖按揭利率大約是多少？

雖然有報道指有銀行取消工商舖封頂息，而目前其他銀行承造的商舖按揭實際息率都達4厘以上，不過市面上仍有較優惠的選擇，可以做到息口為H+1.7，封頂位P-2.25%，實際按息為3.875%，詳情可向星之谷的客戶團隊查詢。

商舖按揭的還款期最長是多少？

一般商舖按揭還款期最長20年，個別銀行可以做25年，而申請人的年齡和商舖質素都是銀行考慮的因素。

商舖的估價與成交價有出入會否影響貸款額？

商舖按揭與住宅按揭類似，如果成交價高過銀行估價，只要不偏離10％以上，一般銀行都可彈性處理，以成交價計算成數和貸款額。

商舖按揭會有回贈嗎？

與住宅物按揭不同，銀行承造商舖按揭，大多不會提供現金回贈，亦不會有高息存款掛勾戶口（mortgage link），但經星之谷轉介，仍然會有星之獎賞。

銀行承按時會考慮哪些因素？

除了申請人的入息外，商舖的質素亦是考慮之一，如果是地舖，需要有地契證明是作商業用途；至於一些在商場內的舖位，由於擔心業權過於分散，銀行未必會承按。另外，銀行在審批時會要求為商舖驗樓，如果內裏有分租或劏房的情況，申請按揭會比較困難。

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