【離婚按揭】買樓遇着業主婚變，業權分配影響成交？

2022年12月28日

老一輩說：「寧教人打仔，莫教人分妻。」但後生一輩比較相信婚姻「合則來，不合則去」，但離婚除了是夫婦二人分開生活，亦涉及資產和業權分配問題。近日，有客人向公司查詢，透露其物色了一個啱心水的物業，惟業主突然婚變，擔心是否會對屬意單位的業權造成影響，而以下文章會逐一解答相關的問題。

賣家突然辦離婚手續，正在洽售的物業會如何處理？

當兩人進入婚姻訴訟時，律師樓會在雙方物業「起釘」，物業冊註入“Notice of intention to proceed an application for ancillary relief”（即離婚申請內有財產分配要求）。有了這口釘後，銀行就不會承造按揭，物業暫時不能放賣或放租。

無論原業主是在買賣物業過程中的任何時間辦理離婚，只要買家的律師查冊發現到物業被釘契，交易就要暫時停止。即使業權只是由夫婦二人其中一人單名持有，惟離婚是牽涉到業權分配，故所有的單名物業，都會被落釘，既不能買賣，銀行亦不會為物業承造按揭。

當然，正在離婚的夫婦如果簽名同意，物業仍可以放賣或出租，其所得現金須由律師樓託管，直至官司打完為止，這樣買家才可以買到心頭好。

否則，就要等到物業解釘後，亦即是要待法庭完成業權分配，或夫婦2人自行就財產及業權分配達成協議，新買家才有望買入物業，並申請按揭。但如果業權是無償轉讓，銀行未必會批出按揭，原因為何？可參考下一段。

當法庭決定離婚夫婦2人名下物業之業權歸屬後，敗訴一方如將物業無償轉讓，這樣會被銀行視為「送契」一種，土地註冊處代價（Consideration）一欄金額顯示為零，大部份銀行對這類物業按揭申請都會拒諸門外，

如果是經庭外和解去解決財產及業權分配問題，則可用買賣方式代替送契去轉讓業權，要注意的是，過往坊間以買賣方式去為業權轉名或甩名時，雙方未必有實際金額過手；離婚則必須「揸正嚟做」，涉及業權以「買賣」方式轉讓時，必須有實質金額過賬。

夫婦離婚後，共同家產會重新分配。如果夫婦共同擁有自住物業，而雙方也單名各自持有另一業權，離婚後才將共同物業轉名或除名，由於雙方都持有收租物業，無論是甩名給那一方，都需要付15％印花稅。

如果想慳稅，最好還是在離婚前私下決定好業權的分配，在法律上仍然是夫婦的情況下，以近親轉讓的方式為業權轉名或除名，避開辣稅。

不過，如果離婚涉及訴訟，由法庭頒令物業需要轉名，此情況就可豁免15％印花稅，但也要付基本印花稅，以第二基準計算。即使物業是3年內買入，轉名後也可豁免額外印花稅（SSD）；同時受益一方可以馬上賣樓，不需要等3年避稅時間。