2022年12月28日

老一輩說:「寧教人打仔,莫教人分妻。」但後生一輩比較相信婚姻「合則來,不合則去」,但離婚除了是夫婦二人分開生活,亦涉及資產和業權分配問題。近日,有客人向公司查詢,透露其物色了一個啱心水的物業,惟業主突然婚變,擔心是否會對屬意單位的業權造成影響,而以下文章會逐一解答相關的問題。

離婚按揭 離婚業權分配

賣家突然辦離婚手續,正在洽售的物業會如何處理?

當兩人進入婚姻訴訟時,律師樓會在雙方物業「起釘」,物業冊註入“Notice of intention to proceed an application for ancillary relief”(即離婚申請內有財產分配要求)。有了這口釘後,銀行就不會承造按揭,物業暫時不能放賣或放租。

無論原業主是在買賣物業過程中的任何時間辦理離婚,只要買家的律師查冊發現到物業被釘契,交易就要暫時停止。即使業權只是由夫婦二人其中一人單名持有,惟離婚是牽涉到業權分配,故所有的單名物業,都會被落釘,既不能買賣,銀行亦不會為物業承造按揭。

甚麼情況下物業可以重新申請按揭?

當然,正在離婚的夫婦如果簽名同意,物業仍可以放賣或出租,其所得現金須由律師樓託管,直至官司打完為止,這樣買家才可以買到心頭好。

否則,就要等到物業解釘後,亦即是要待法庭完成業權分配,或夫婦2人自行就財產及業權分配達成協議,新買家才有望買入物業,並申請按揭。但如果業權是無償轉讓,銀行未必會批出按揭,原因為何?可參考下一段。

離婚後以送契形式為物業轉名有甚麼風險?

當法庭決定離婚夫婦2人名下物業之業權歸屬後,敗訴一方如將物業無償轉讓,這樣會被銀行視為「送契」一種,土地註冊處代價(Consideration)一欄金額顯示為零,大部份銀行對這類物業按揭申請都會拒諸門外,

如果是經庭外和解去解決財產及業權分配問題,則可用買賣方式代替送契去轉讓業權,要注意的是,過往坊間以買賣方式去為業權轉名或甩名時,雙方未必有實際金額過手;離婚則必須「揸正嚟做」,涉及業權以「買賣」方式轉讓時,必須有實質金額過賬。

離婚時物業轉名如何慳稅?

夫婦離婚後,共同家產會重新分配。如果夫婦共同擁有自住物業,而雙方也單名各自持有另一業權,離婚後才將共同物業轉名或除名,由於雙方都持有收租物業,無論是甩名給那一方,都需要付15%印花稅。

如果想慳稅,最好還是在離婚前私下決定好業權的分配,在法律上仍然是夫婦的情況下,以近親轉讓的方式為業權轉名或除名,避開辣稅。

不過,如果離婚涉及訴訟,由法庭頒令物業需要轉名,此情況就可豁免15%印花稅,但也要付基本印花稅,以第二基準計算。即使物業是3年內買入,轉名後也可豁免額外印花稅(SSD);同時受益一方可以馬上賣樓,不需要等3年避稅時間。

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