買樓是人生大事,任何一個細節都不能馬虎,驗樓亦是重要一環,一旦物業交樓未達標準,又未有及時處理,輕則影響物業觀感,重則降低長遠居住質素,業主將來要再執漏就更「頭痕」。所以業主做好收樓時的驗樓工作,熟讀以下的驗樓攻略,就可以幫助各位業主樂安居。
新樓和二手樓驗樓目的有何不同?
無論是一手樓還是二手樓,入伙前都應先驗樓,前者發現問題後,可以盡快向發展商反映並要求執修,一般而言,發展商會提供6個月的驗樓期限,換句話說,入伙半年後才發現單位有問題,則閣下自理。
而買二手樓的業主,臨時買賣合約一般都列明是「現狀買入」,即代表買家同意買入該狀況的物業,除非是賣家承諾會維修的部份,否則在檢驗到問題亦須自行負責維修。如能夠盡早辨別到結構性問題,加以補救,可避免在入伙後短期內再需要花時間維修。
何時可以驗樓?
如果是新樓,業主收到發展商的入伙信後,就可在指定日期到交樓處辦理手續,之後發展商的「交樓大使」會陪同業主到單位作簡單檢驗,並提供一份缺陷清單(Defect List),收樓當日起,業主可自行驗樓或聘請專職驗樓人士代勞。
業主自行檢驗或由專職驗樓人士撰寫驗樓報告,遞交予發展商,發展商安排承建商到該單位執修,需時普遍約2至4個星期,完成後業主需再次驗收單位。
至於二手樓買賣,買家應盡量在成交前一日登門驗樓,檢查單位狀況跟簽約時無異,同時確保已按合約要求呈交吉狀態。
如果是樓齡高的舊物業申請按揭,銀行亦會要求驗樓,主要是觀察是否有僭建物或劏房,有機會影響按揭成數。
驗樓是否應聘請「驗樓師」?
有收費驗樓的人士自稱為驗樓師,但消委會指出,香港並沒有任何法定的驗樓師資格及認證方式。任何建築師、裝修師傅或相關技工,只要具備驗樓知識及經驗,或完成相關驗樓課程,亦可自稱驗樓師。
如物色具經驗的驗樓人士代勞,需小心查詢其背景資格,包括了解對方是否註冊建築測量師、建築師或工程師等,亦要確認他具備國際驗樓標準知識。
業主亦可自行驗樓,惟需要有專業知識,否則容易與發展商在細節上有爭拗,延誤入伙日期。
驗樓費用大約是多少?
新樓驗樓費用主要以檢驗單位的實用面積去計算,每呎由3至5港元不等,以1個400呎的新單位為例,一次的驗樓費用就可能需要1,200至2,000元。部份驗樓師會設最低消費,亦有些為吸引客人,會為新樓業主提供團購優惠,即集齊某個數目的業主報名,就可用較優惠價錢驗樓。
驗樓有其麼事項需注意?
新盤驗樓一般檢查三大範圍:防水、電力、和造工,造工是指新物業的雲石、傢俱、設施和裝修,表面上是否有被刮花、不平滑等瑕疵。
電力和造工問題較容易發現,相反,單位如有防水上的缺憾,例如發現窗邊有水漬、窗框有水痕或油漆出現粉狀物體等,都可能是曾經滲水的跡象,而且即使發現了,也不容易找出源頭,更未必一次執漏就可解決,所以新盤驗樓的首要任務必定是檢查和提防漏水。
此外,在新盤亦經常會發現空鼓及空心磗問題,尤其是在花灑附近,特別需要留意有沒有空心磗,因為很容易引發滲漏,要小心處理。
19項驗樓必檢驗事項
消委會早前列出19項驗樓必驗地方,讓買家可盡早發現單位缺陷作出修正,可參考下表:
位置 | 檢驗部份 |
---|---|
浴室 | 揭開假天花,檢查渠管或石屎結構是否有滲水 |
假天花上是否遺留建築垃圾 | |
測試來去水系統及地台去水是否運作正常 | |
斜水是否足夠,方便去水 | |
潔具是否有花痕 | |
廚房 | 測試來去水系統是否運作正常 |
潔具及廚櫃是否有花痕 | |
確保爐具及煤氣等運作正常 | |
露台/工作平台 | 測試來去水系統是否運作正常 |
欄杆是否合乎安全標準 | |
其他 | 確保電器及電掣運作正常 |
櫃面是否有花痕 | |
鋁窗的螺絲是否有遺漏,是否有防水膠邊,窗鉸是否安裝穩妥 | |
門鎖是否運作正常 | |
牆磚及地磚是否平直及有裂紋,油漆是否平滑 | |
石屎、泥水批盪是否平直 | |
玻璃是否有花痕 | |
木地板是否有花痕及色差,例如物料曾在太陽下暴曬可能導致有色差問題 | |
核對售樓書所述的傢俬或電器品牌及型號是否正確 |
驗樓需要哪些工具?
如自行驗樓,可事先準備好一系列的工具和用品,包括一份完整驗樓清單,詳細記錄需要檢驗的事項,避免遺留;而售樓書列明單位的間隔、尺寸、裝置、裝修物料及設置,檢驗時可核對單位的實際情況,以及點收家俬電器、檢查電話線接駁點位置是否正確等。
另外,攜帶手提電話,將瑕疵拍下來存檔,同時以充電器檢查屋內的電源是否正常。當業主發現有問題的地方,可用告示貼標記,如在玻璃上發現有瑕疵,可用。其他重要的工具還包括梯子、平水尺、拉尺和金屬棒。
一些驗樓專業儀器能找出肉眼看不見的問題,例如高清紅外線熱能相機可迅速找到石矢表面的異常溫度,從而發現空鼓和滲漏的位置;利用高壓水槍模仿下雨時的情況,測試玻璃門的防水能力。
承建商執漏後仍需覆檢?
在執漏後,一些較輕微的瑕疵可由業主自行檢查,惟部份滲漏問題需要用專業儀器進行檢驗。亦有業主曾經反映,部份列出的瑕疵未有處理,承建商就撕下告示貼,這可能涉及承建商的交樓標準,業主最好在覆檢時提出,並與承建商溝通,釐清準則。
物業經檢驗後,業主可放心入住,避免因為維修問題而令估值下跌,將來轉按套現也更得心應手。
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