【驗樓攻略2023】新樓及二手樓驗樓程序、驗樓師收費、準備工具

2022年10月27日

買樓是人生大事，任何一個細節都不能馬虎，驗樓亦是重要一環，一旦物業交樓未達標準，又未有及時處理，輕則影響物業觀感，重則降低長遠居住質素，業主將來要再執漏就更「頭痕」。所以業主做好收樓時的驗樓工作，熟讀以下的驗樓攻略，就可以幫助各位業主樂安居。

新樓和二手樓驗樓目的有何不同？

無論是一手樓還是二手樓，入伙前都應先驗樓，前者發現問題後，可以盡快向發展商反映並要求執修，一般而言，發展商會提供6個月的驗樓期限，換句話說，入伙半年後才發現單位有問題，則閣下自理。

而買二手樓的業主，臨時買賣合約一般都列明是「現狀買入」，即代表買家同意買入該狀況的物業，除非是賣家承諾會維修的部份，否則在檢驗到問題亦須自行負責維修。如能夠盡早辨別到結構性問題，加以補救，可避免在入伙後短期內再需要花時間維修。

如果是新樓，業主收到發展商的入伙信後，就可在指定日期到交樓處辦理手續，之後發展商的「交樓大使」會陪同業主到單位作簡單檢驗，並提供一份缺陷清單（Defect List），收樓當日起，業主可自行驗樓或聘請專職驗樓人士代勞。

業主自行檢驗或由專職驗樓人士撰寫驗樓報告，遞交予發展商，發展商安排承建商到該單位執修，需時普遍約2至4個星期，完成後業主需再次驗收單位。

至於二手樓買賣，買家應盡量在成交前一日登門驗樓，檢查單位狀況跟簽約時無異，同時確保已按合約要求呈交吉狀態。

如果是樓齡高的舊物業申請按揭，銀行亦會要求驗樓，主要是觀察是否有僭建物或劏房，有機會影響按揭成數。

有收費驗樓的人士自稱為驗樓師，但消委會指出，香港並沒有任何法定的驗樓師資格及認證方式。任何建築師、裝修師傅或相關技工，只要具備驗樓知識及經驗，或完成相關驗樓課程，亦可自稱驗樓師。

如物色具經驗的驗樓人士代勞，需小心查詢其背景資格，包括了解對方是否註冊建築測量師、建築師或工程師等，亦要確認他具備國際驗樓標準知識。

業主亦可自行驗樓，惟需要有專業知識，否則容易與發展商在細節上有爭拗，延誤入伙日期。

新樓驗樓費用主要以檢驗單位的實用面積去計算，每呎由3至5港元不等，以1個400呎的新單位為例，一次的驗樓費用就可能需要1,200至2,000元。部份驗樓師會設最低消費，亦有些為吸引客人，會為新樓業主提供團購優惠，即集齊某個數目的業主報名，就可用較優惠價錢驗樓。

新盤驗樓一般檢查三大範圍：防水、電力、和造工，造工是指新物業的雲石、傢俱、設施和裝修，表面上是否有被刮花、不平滑等瑕疵。

電力和造工問題較容易發現，相反，單位如有防水上的缺憾，例如發現窗邊有水漬、窗框有水痕或油漆出現粉狀物體等，都可能是曾經滲水的跡象，而且即使發現了，也不容易找出源頭，更未必一次執漏就可解決，所以新盤驗樓的首要任務必定是檢查和提防漏水。

此外，在新盤亦經常會發現空鼓及空心磗問題，尤其是在花灑附近，特別需要留意有沒有空心磗，因為很容易引發滲漏，要小心處理。

消委會早前列出19項驗樓必驗地方，讓買家可盡早發現單位缺陷作出修正，可參考下表：

位置	檢驗部份
浴室	揭開假天花，檢查渠管或石屎結構是否有滲水
	假天花上是否遺留建築垃圾
	測試來去水系統及地台去水是否運作正常
	斜水是否足夠，方便去水
	潔具是否有花痕
廚房	測試來去水系統是否運作正常
	潔具及廚櫃是否有花痕
	確保爐具及煤氣等運作正常
露台/工作平台	測試來去水系統是否運作正常
露台/工作平台	欄杆是否合乎安全標準
其他	確保電器及電掣運作正常
	櫃面是否有花痕
	鋁窗的螺絲是否有遺漏，是否有防水膠邊，窗鉸是否安裝穩妥
	門鎖是否運作正常
	牆磚及地磚是否平直及有裂紋，油漆是否平滑
	石屎、泥水批盪是否平直
	玻璃是否有花痕
	木地板是否有花痕及色差，例如物料曾在太陽下暴曬可能導致有色差問題
	核對售樓書所述的傢俬或電器品牌及型號是否正確

如自行驗樓，可事先準備好一系列的工具和用品，包括一份完整驗樓清單，詳細記錄需要檢驗的事項，避免遺留；而售樓書列明單位的間隔、尺寸、裝置、裝修物料及設置，檢驗時可核對單位的實際情況，以及點收家俬電器、檢查電話線接駁點位置是否正確等。

另外，攜帶手提電話，將瑕疵拍下來存檔，同時以充電器檢查屋內的電源是否正常。當業主發現有問題的地方，可用告示貼標記，如在玻璃上發現有瑕疵，可用。其他重要的工具還包括梯子、平水尺、拉尺和金屬棒。

一些驗樓專業儀器能找出肉眼看不見的問題，例如高清紅外線熱能相機可迅速找到石矢表面的異常溫度，從而發現空鼓和滲漏的位置；利用高壓水槍模仿下雨時的情況，測試玻璃門的防水能力。

在執漏後，一些較輕微的瑕疵可由業主自行檢查，惟部份滲漏問題需要用專業儀器進行檢驗。亦有業主曾經反映，部份列出的瑕疵未有處理，承建商就撕下告示貼，這可能涉及承建商的交樓標準，業主最好在覆檢時提出，並與承建商溝通，釐清準則。

物業經檢驗後，業主可放心入住，避免因為維修問題而令估值下跌，將來轉按套現也更得心應手。