【按揭知識】受僱離岸開設的BVI公司買樓前要睇咗先！

2021年12月3日

上篇提到，僱備合約中的公司名稱，如和糧單上不符，就算是子母公司，都有機會影響按揭。除此之外，如果公司是英屬處女群島公司（BVI公司），也是有機會影響按揭。申請高成數按揭，銀行或按保可能需要做公司查冊，證明貸款人不是公司的重要股東。如果公司本身是離岸開設的BVI公司，銀行或按保有機會因不能查冊而拒批按揭。

申請按揭，為何銀行有機會需要做公司查冊？

為了確定按揭申請人是公司的員工而非老闆，銀行有機會會做公司查冊（company search）。如果公司查冊後發現申請人是主要股東，那麼便需要查閱公司盈利。假如公司沒有盈利，就算申請人每月自支高額的薪金，也有機會不當是入息。通常如果申請人佔公司的股權超過10％，銀行便當申請人是自僱人士處理，公司的盈利就是按揭審批主要因素。申請人也需要提交公司財務報表以及利得稅單。自僱人士的按揭成數最高只可以做8成，不能做9成按揭。

銀行不能對BVI 離岸公司進行查冊

如果申請人的公司是離岸註冊的BVI公司，銀行及按保不能做公司查冊確定申請人不是公司的主要股東的話，有機會按揭不獲批。

公司查冊都有例外情況？

銀行或按保並不是必定對所有申請人之受僱的公司進行公司查冊：

• 如果受僱於政府或國際大企，銀行一般都不需要做公司查冊
• 如果按揭成數是6成或以下，有些銀行一般都不做公司查冊
• 如果要做高成數按揭，而受僱的是中小企，就算銀行不做查冊，按保都有機會會做。如果受僱的是中小企，而薪金比市場高，按保要做公司查冊的機會便很大，因會懷疑申請人是「自制收入」。

假如申請人受僱於BVI公司，被按保要求進行公司查冊，可如何解決？

如按保要求進行公司查冊，但公司是BVI公司，申請人需要提供BVI 公司的相關證明文件，比如BVI公司的董事職權證明書（Certificate of Incumbency），那麼銀行才可確定申請人不是公司的主要股東。不過，如果申請人只是公司的員工，要老闆提供這種機密文件是很困難。

結論是：如果是受僱於BVI公司，而公司只是普通中小企，買樓前要先向銀行查詢按揭事宜，才好簽臨約。

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