買有租客住緊的單位，如何能做9成按揭？

2021年4月27日

在2019年林鄭放寬按揭成數後，800萬或以下物業最高可以做到9成。不過當中有兩個條件，便是需要是首置，以及物業需要是自住。

如果，心儀的單位是在出租中，但買家買來是打算自住，能不能做9成按揭？以銀行及按保角度，如要做9成按揭，單位必須是交吉賣。而單位是否交吉賣，在臨約上會清楚寫明。

即是說，如果單位有租客，賣家需要確保在成交日租客會搬走，在成交日是交吉，並寫在臨約上，銀行及按保才會接受9成按揭申請。以下是幾個考慮的問題：

• 如果有租客但交吉賣，銀行如何確保成交日前租客會搬離單位？

銀行不會實際在成交日去巡查單位是否交吉。不過，當按揭批出後簽貸款信時，銀行會需要律師樓確定單位會在成交日如常交吉。只要律師樓書面保證，銀行便會放款。

• 假設成交日是7月，租約是6月到期，按揭是否沒問題？

和上面原理一樣，在銀行角度，只需要律師樓去保證單位會如常交吉，因此責任便落在律師樓身上。至於律師樓信不信單位在7月會如期交吉，律師樓有其做法，比如會查閱退租書等。

• 假設成交日是7月，租約是8月到期，買家承諾會收回單位自住，是否就能做9成按揭？

答案是不能。因如租約是8月到期，即是成交日是不能交吉，那麼便會當出租計算按揭成數，最高只能做5成，不能做9成按揭。但銀行批核按揭時不會理會租約日期，只是需要臨約上寫明是交吉賣，以及律師樓確保會如常交吉。如以上個案，由於租約是成交之後才到期，除非租客書面同意會提早在成交日前搬走，否則律師樓都不會肯向銀行確保單位如常交吉。