5招重燃年輕人「上車夢」【星之谷專欄－蘋果日報】

香港社會問題嚴重，樓價持續高企，年輕人無父幹、靠苦幹，「上車」極困難。以最近長沙灣昇悅居一房單位為例，不是新樓，亦非豪宅，但成交775萬元，6成按揭首期須310萬元，月入4.4萬元才供得起。

年輕人要往上爬，但社會老人當道，妨礙上流，月入4.4萬元難度甚高，就算讓你擁有這個月薪，每月儲一半人工，需要儲12年才有足夠首期，但絕望真相是，12年後樓價已經幾何級數向上。

生活困難，貧富懸殊，「上車夢」離年輕人越來越遠，難怪有訴求，難怪他們無力和絕望！

筆者心憂如焚，最近和幾位志同道合地產界人士，研究政府可以推行甚麼政策助年輕人上車，讓他們看到希望。香港土地已經越來越少，2023年新居屋供應跌到每年約1,000伙，「明日大嶼」遠水不能救近火。

我們研究得出5個方法，希望政府或金管局可以推行，幫助年輕人上車。先利申，我們提供的方案希望有3個前設：（1）幫助「真首置」人士，即真正從來未買過樓的市民，避免炒家不斷輪迴，從中獲利；（2）不能增加整體樓市風險；（3）不能對政府構成財政負擔。

方法一：8成按出租合法化鼓勵「雙租族」

現時600萬元以下物業，可以申請6成以上高成數按揭，但條件是必須自住；若果被銀行發現「偷雞出租」，將會被即時追收貸款（Call Loan），也有潛在刑責風險。

但問題來了，600萬元以下市區樓，面積僅200餘呎；又或是樓齡大、質素低之唐樓，這些都不是年輕人的「上車夢」。另一方面，新界西很多兩房單位仍然是600萬元以下，環境不錯、近鐵路、有商場，不過遙遠、通勤時間長，年輕人未必有興趣。

筆者認為，這個情況下，政府應該容許真首置8成按出租，讓年輕人做「雙租族」。簡單而言，買新界樓，然後出租，自己再租市區樓，可以對沖通脹及樓價上升。

新界樓整體較便宜，但過去十年升幅跑贏市區樓，長遠而言，新界樓價持續上升，有儲錢功效，最終可以新界樓換市區樓，年輕人完成「上車夢」。

有人或許質疑，8成按揭出租合法化將吸引投資者入市，重燃炒風。筆者認為，若果限制真首置客才可以8成按揭出租，已經完全解決問題。而且在15%辣稅下，投資客根本已經在樓市絕迹。

根據金管局規定，出租物業最多只借5成，另外3成須由按揭保險公司承保，保費2.15%至2.55%不等，但可享有6折。

600萬元物業首置印花稅高達3%，即總共18萬元；若果借8成按揭，月入須高達4.4萬元才能通過壓力測試，假設每月儲一半人工，8個月才夠錢清繳印花稅，對年輕人來說很大負擔。

如果政府豁免「真首置」客印花稅，年輕人儲蓄期即時縮短8個月，輕鬆得多。不過，為免減少政府收入，增加財政負擔，筆者建議，政府可考慮將印花稅納入按揭貸款，讓年輕人分期繳付，毋須一筆過支付，正如現時按揭保費亦可以納入貸款一樣。

不過，以上方法最好只適用於樓價1,000萬元以下，以避免富二代用這個方法來慳稅。

上車無望，年輕人傾向及時行樂——既然沒有將來，何不盡情消費？

筆者認為，要鼓勵年輕人儲錢置業，政府可研究成立「首置強積金」自願供款計劃，讓參與年輕人每月儲錢，同時鼓勵僱主自願按比例供款配合，例如20%，情況就如年輕人每儲5,000元，僱主便自願地繳1,000元。

到正式買樓繳付首期，年輕人可以從戶口提款，締造雙贏局面。所謂雙贏，是可以帶動年輕人儲蓄習慣，合適時機入市；對僱主而言，計劃能提高員工士氣，減少社會怨氣。

把錢儲入「首置強積金」內，可投資於極低風險定息資產，產生回報，對沖樓價，並於樓市調整週期入市。

不過，政府要全面改善強積金制度，花費時間長，政策推行速度預料很慢，政府中短期內，應透過其他方法協助年輕人上車，並逐步實行這個中長期建議。

正如上述所言，長沙灣昇悅居一房單位價格達775萬元，借6成按揭，首期高達310萬元，為這個蝸居捱更抵夜，正是年輕人絕望原因之一，但如果樓價775萬元可以借8成呢？首期立即降至155萬元，儲錢上車時間大削一半。

筆者認為，政府應放寬「真首置」客按揭成數，購入1,000萬元以下物業時，最多可以8成按揭。實施後，收入較高首置客，可以將戰場延伸至600萬元樓上物業，令到600萬元以下物業價格「夾升」情況紓緩，產生分流效果。

為免首置客突然變成投資客，如果600－1000萬的樓要申請8成按揭，賣家印花稅（SSD）期限應該拉長，由3年增加至5年，短時間內出售稅項亦要增加，便能抵銷風險。

不過，若果SSD太長，年輕人突然失業，又不能賣樓，怎麼辦？根據歷史數據，香港人斷供機會接近零，就算失業，將物業出租，回父母家住，已經可以順利解決問題。

方法五：改善換樓退稅機制增加供應

政府推出從價印花稅（DSD），令港人買第二層樓時，須付出樓價15%額外成本，原意是打擊投資需求，但同時亦令投資者不願放售手上物業，怕出售後再買，需要繳付高昂稅項。

以筆者為例，我持有一些很舊物業，本來想放賣，但當政府推出DSD後，筆者索性封盤拒賣，收租過世，原因是出售後難再買。正正是這個原因，令到二手盤萎縮，但買樓剛需持續，結果樓價「夾升」。

其實現時業主若果想換樓，先買後賣，可以申請退15%稅，但只限於1層換1層。假設業主有4層樓，想4層換1層特大單位自住，若果先買1層，再賣4層，便不能退稅。因此，很多香港人都持有超過2層物業，原因是換樓受限制。

若果這個限制鬆綁，隨時一群業主會買入豪宅，將價格較低物業出售，屆時會釋放大量供應，令到年輕人可以買入場門檻較低的住宅單位，踏入安居樂業的階梯。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190727/59864499

按揭星探 - 上車