近期樓市復甦帶動交投上漲,筆者接獲與樓宇買賣相關的疑難雜症亦隨之增加,其中有讀者詢問:賣家不兌現臨約條款時,買家能否取消交易 (即踢契)?一般情況下,買家須證明違約涉及業權瑕疵,才足以成為「踢契」的理據;否則,或只能提出民事訴訟,向賣方追討合理損失。


事實上,買賣物業時出現與臨約條款相關的紛爭很常見。例如賣方於臨約上寫明包指定傢具、電器,但驗樓時發現空空如也。

由於上述例子對業權沒有影響,雙方律師樓都可給予「Good Title」,買方因而不能取消交易。然而,在完成交易後,買方可遵民事訴訟向賣方追討損失。

以業權瑕疵為由取消交易

買方於物業買賣時「踢契」的難度甚高,普遍需要涉及業權瑕疵,方可作為有力理據。例如於臨約聲明沒有僭建,惟驗樓時發現結構性改動;或賣方身分為授權人,但買方律師樓對其身分有合理懷疑,同時未能聯絡真業主等情況下,便能大大增加買家取消交易的籌碼。

然而以業權瑕疵為由取消交易並非「包生仔」。筆者分享一個例子,賣方遺失樓契後未有申報,至簽署買賣合約後律師樓才發現,買方因不能敘造按揭而想取消交易。

不過,賣方隨即向其律師樓宣誓並做了樓契的「核證副本」(Certified true copy)。該副本在律師樓角度上等同業權保證,因此被視作不存在業權問題,即使買家不情願,交易仍需要繼續。
至於銀行是否願意承按只有樓契「核證副本」的物業?程序上已不是賣方的責任,故毋須應買家要求取消交易。

經民事訴訟追討損失

相反,賣方如於成交前取消交易,買家亦只能透過民事訴訟追討損失。在討回大訂之餘,也可嘗試討回單位在成交期內升值的差價,甚至有樓變無樓而造成的搬遷或租屋費用等。然而,由於打官司需時及昂貴,故因賣方取消交易而對薄公堂的情況少之有少。

子非魚

經濟一週物業驗收與臨約聲明不對勁 買家踢契要靠一個理由

經濟一週專欄

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