不少有意買英國樓的港人,以為公司名義購入,比起個人名義在稅務方面更有「着數」,但事實又是否如此?

先談談印花税。假設港人在全球未曾買過物業,是一名首置客,買英國樓即享首置稅率,但未入籍要先付2%印花稅土地稅 (SDLT)。公司名義則毋須繳付相關稅項,但本身公司也要繳付3%額外稅率,難言可以慳稅。

相反,如果長遠打算在英國「儲樓」,或本身不是首置人士,便要繳付額外3%非首置税;公司則毋須繳付,在這情況下的確可以節省2% SDLT。

物業稅節省有限

至於每年從物業收租而產生的物業稅則比較複雜。假設物業是個人名義持有,而業主每年在英國總收入為5萬英鎊以下,税階為20%,未入籍前沒有免税額。如果有按揭供款在身,每年按揭利息20%可以Tex credit形式直接扣稅。

舉例,假設有關物業為40萬英鎊,按揭成數75% (貸款額30萬英鎊)、利率3厘 (每年9,000鎊按揭利息)、租金回报率5% (每年租金收入2萬英鎊),收租所產生的税項為4,000英鎊;按揭利息衍生的扣稅額1,800英鎊,實際應付稅項為2,200英鎊。

若果物業是公司持有的話,租金便會成為公司收入,按揭利息可視作支出,惟按揭利率較貴。以上述按揭貸款額30萬英鎊、利率3.5厘計,實際利息為10,500英鎊,淨租金收入為9,500英鎊,以19%利得稅率計算,首年有關稅項為1,805英鎊。

營運公司每年需要約3,000鎊的會計開支,根據上述例子,非首置人仕以公司持有物業僅慳樓價2%的印花稅 (8,000鎊,一筆過) 及每年395鎊物業税;而首置客買樓的話,需繳的印花税比用公司持有較低,用公司持有物業基本上無利可圖。

當然,有人會反駁公司可以報銷各種開支,例如日常飲食、交際等,以完全抵消利得税。不過,報銷開支需要核數師審批,他們未必顯意承受風險幫客人將瑣碎開支計入一間僅營運收租物業的公司。

至於遺產稅,無論物業是個人或公司持有都沒有分別——公司股份留給後人都需要付遺產稅。

以上例子是想說明——用公司持有物業未能慳稅,反而打理公司費神及涉及開支。同時亦要留意,用公司買英國樓難申請按揭,本地銀行一律拒絕受理,準業主需要找當地銀行幫忙。

不過如果是非首置,在英國總收入超過5萬鎊,因而税階為40%的話,用公司買物業應是有顯著的慳稅效果。

子非魚

HKET20211125

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