自美國聯邦儲備局急速加息遏止通脹,香港對本地加息的關注亦日漸增加,傳媒每日打來查詢已是家常便飯。在置業人士眼中,息口上漲猶如洪水猛獸,但筆者發現,大部人對按揭上的加息概念一知半解。所謂加息由誰決定?如何加息?不同的加息方式,又如何影響樓按供款?本文逐一釐清。

當全城仍在討論9月有機會加息時,按揭利率已經悄悄上行,供樓人士應該有第一身體會,發現近月的每月供款已增加不少。

過去低息週期持續多年,大部分業主均採用拆息按揭(H按),以享受超低按息

H按按息,是與一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)掛鉤,以按揭定價「H+1.3厘」為例,週二(8月16日)拆息為1.8厘,便可計出按息為3.1厘(即1.8厘+1.3厘)。

Hibor是一種浮動利率,每日會根據市況上下波動。

回望年初,Hibor介乎0.12至0.15厘之間,以H+1.3厘計的按息為介乎1.42厘至1.45厘。然而,Hibor近日已飆升至1.8厘,理論上按息已加至3.1厘,顯著拋離年初水平。

幸好,按揭計劃一般都有受「封頂利率」保護,儘管H+1.3厘已衝破3厘,實際按息仍然為2.5厘。

普遍來說,將最優惠利率(P)定於5厘的銀行,封頂利率以「P-2.5厘」計算;而將P定於5.25厘的銀行,封頂利率以「P-2.75厘」計算,故封頂利率同樣為2.5厘。縱使有「天花板」頂住,但相比年初1.5厘,按息仍已攀升足足1厘。

讀者或會問,既然Hibor由市場力量決定,究竟主宰加息的大權在誰手中?目前H按定價為H+1.3厘,雖然「H」不能控制,但「+1.3厘」部分卻由銀行決定,令調整息差成為加息渠道之一。

銀行經整封頂利率加息

例如,將+1.3厘調升至+1.5厘,便可達加息效果,假設Hibor不變,銀行利息必定增加。

除此之外,銀行亦可透過調整封頂利率來加息,以目前「P-2.5厘」為例,不論「P」或「-2.5厘」兩部分均在銀行控制之中。

例如,若想將封頂利率由2.5厘加至2.7厘,銀行可以保持P不變,但將「P-2.5厘」調升至「P-2.3厘」;或者保持「P-2.5厘」不變,但將P由5厘提高至5.2厘。

當擔心銀行加息,須先了解銀行調高哪一種利息,是按揭定價息差,還是加P。

如屬前者,對已經供緊樓的人不會有任何影響,惟未「上車」人士要以較高定價敘造按揭。

如果加P,只要調整後的封頂利率仍低於H按息,無論已敘造或即將做按揭人士,都會受加息影響。

講解了半天,輪到讀者最關心的問題,究竟幾時加息?據筆者了解,個別中小銀行有調整封頂位的息差。

至於大銀行,似乎未有計劃於9月時調整息差,不過加P的機會偏高,各位業主應做好準備應對加息來臨。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/何謂加息-對按揭供款有何影響-子非魚-373854/

經一20220822

經濟一週專欄

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