金管局近日放寬住宅按揭壓力測試,由市場利率加3厘降至加2厘,表面上有提振樓市功效,但實際上僅4類人受惠政策。筆者認為,政府要挽回救樓市劣勢,只得「減辣」一途。

隨美國聯邦儲備局猛力加息,樓市近月充斥著蝕讓成交個案,不少屋苑成交價都跌回2017年水平,意味過去五年買樓人士,其物業價值實際已見紅。

在加息週期,金管局宣布寬壓力測試要求,由以往市場利率加3厘去計算入息要求上限,現時改為加2厘。

從數字上看,金管局未「減壓」前,每100萬元按揭貸款額,申請人月入要到9,859元才能通過壓力測試,「減壓」後,月入只需8,820元就能過關;變相每100萬元貸款額入息要求降1,000元,400萬元貸款額則降約4,000元。

首置客本可免壓測

不少朋友問,金管局是次「減壓」,會否為樓市帶來正面影響?

筆者認為實際效果比想像中弱,原因是首置客買樓本來就可豁免壓力測試,只要每月供款不超過月入一半按揭便可批出,壓力測試是加3厘或是加2厘,均與首置客關係不大。

雖然有些大型銀行還是要求首置客申請高成數按揭時需要通過一定程度的壓力測試,但即使未能通過,而每月供款少於月入一半的話,其實只要繳付附加按揭保費,仍然有銀行願意批出高成數按揭。

「上車」人士縱然未能到心儀銀行「上會」,仍然有大把選擇。

總括而言,筆者認為金管局放寬壓力測試未必對樓市有顯著提振作用,不過以下四類人士仍然有望受惠。

(一) 申請六成以下按揭人士:最受惠放寬壓力測試的一群人,其實是申請六成按揭的買家。無論是首置客與否,按揭成數六成或以下都需要進行壓力測試,「減壓」固然會令他們更容易申請按揭。

(二) 豪宅買家:豪宅買家亦會受惠——如果住宅樓價1,920萬元以上,按揭成數最高僅可申請五成,亦需要通過銀行壓力測試。筆者屈指一算,以往買2,000萬元住宅並申請五成按揭,月入需要約99,000元,「減壓」後降至約88,000元,對於月入處於邊緣的豪宅買家或有幫助。

(三) 轉按或「甩走」發展商二按人士:轉按或「甩走」發展商二按人士,銀行都會要求他們通過壓力測試,因此他們將會受惠此項政策。

(四) 有按揭在身的擔保人:另外,假如首置客「上車」需要尋找擔保人,而擔保人本身有樓宇按揭在身的話,亦需要過壓力測試一關,故此「減壓」對這類型買家亦有幫助。

最後,筆者認為放寬壓力測試,對樓市正面作用實在有限,樓市劈價潮未有減緩。

如果政府有意拯救樓市,最有效方法莫過於「減辣」,尤其是非首置人士買樓需要繳付15%從價印花稅,以及內地人士在本港買樓需要繳付15%買家印花稅 (BSD)及15%從價印花稅 (AVD)。

如果能撤銷這兩項「辣稅」,對樓市必定有正面支持作用。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/金管局減壓難減沽壓潮-僅4類人受惠-子非魚-382166/

經一20221010

經濟一週專欄

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