按揭放寬 (二)【星之谷專欄－頭條日報】

今次放寬，由於一般按揭成數提升至7成，按揭保險承保範圍大幅收窄，按保費亦因而大減。假如是新買物業按揭，在今年7月6日或之前簽訂臨約的將採用舊版保費表（5頁紙的2022年2月修訂版），在今年7月7日或之後簽訂約的將採用新版保費表（13頁紙的2023年7月修訂版）。舊版的保費表顯示的是正價，一般客戶會取到65折的折扣，而新版的保費表是實價，不會另外提供折扣。

保費大減

以600萬元樓價為例，過往一般成數可借六成、按保下最高可借九成，九成按揭的按保費為4.35% x 65折即借款額的2.83%(15.3萬元)，而八成按揭則為折後1.4%(6.7萬元)。新制下一般成數可借七成、按保下最高可借九成，九成按揭的保費是借款額的2.16%(11.7萬元)，八成按揭則為0.92%(4.4萬元)。

以1000萬元樓價為例，過往一般成數可借五成、按保下最高可借九成，九成按揭的按保費為折後3.25%(29.3萬元)，而八成按揭則為折後1.61%(12.8萬元)。新制下一般成數可借七成、按保下最高可借九成，九成按揭的保費是借款額的2.5%(22.5萬元)，八成按揭則為1.09%(8.7萬元)。由以上兩個例子可見，新制下的按保費下調了約23%至34%。

部份按保費獲豁免

新制更有趣之處是，首置及無其他按揭（或擔保）人士如購買樓價1500萬元以下住宅並申請70至75%按揭，雖然要申請按保，但按保費是全免的。這類買家不妨嘗試申請按保以多借樓價5%的貸款額。要留意的是，申請按揭保險要經按保公司的批核，在樓巿暢旺時，往往需多花約3至4星期批核時間。另外，按揭保險要求借款人本人居住單位內，假如是「買樓給家人居住」則未必獲批。

按保個案回贈大增

另外，對於按揭保險個案，銀行回贈的報價是基於一般成數按揭的上限，譬如1000萬元樓價借九成按揭、銀行報價2.5%回贈，過往以樓價五成計算的回贈金額是12.5萬元，現時以樓價七成計算，則有17.5萬元，回贈大增了5萬元，可說是今次放寬的一大驚喜。

首期斷層重現

回說上一次2022年2月的波叔plan， 1200萬元至1920萬元樓價，在按揭保險下最高可借960萬元，而1920萬元以上物業，一般成數按揭可借最高五成，因此，樓價在1920萬及以上的最高貸款額銜接上了，並沒有出現貸款額的斷層。但今次放寬在3000萬元再次出現斷層，如樓價在3000萬元或以下，可申請按揭保險，借最高7成即2100萬元按揭。但假如樓價在3000萬元以上，譬如3001萬元，則沒法申請按保，而只能申請最高1800萬元的一般成數按揭。換句話說，樓價相差1萬元，首期就由900萬元大升至1201萬元了。目標樓價3000萬元左右的買家，需留意追價追到超過3000萬元時，手頭的資金能夠支付該首期斷層。

子非魚

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