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政府放寬按揭成數,1000萬樓可借9成。很多客人以為,銀行的現金回贈以貸款額計算,即以900萬計算。其實這是個誤解,銀行按揭回贈的計法是以非按揭保險下的貸款額計算。以下是幾個深入淺出的例。
銀行按揭回贈只以非按揭保險的貸款額計算方法
例子1:樓價 800萬,借9成。如沒有按揭保險,800萬樓只可借7成,即560萬。經了按揭保險後才可借9成。正如之前所說,銀行按揭回贈不會計算按揭保險下的貸款額。假設銀行的現金回贈是2%,計算方式應如下:
正確銀行回贈計法 = $800萬 x 70% x 2% = $112,000
錯誤銀行回贈計法 = $800萬 x 90% x 2% = $144,000
例子2:樓價800萬,借7成,有幫家人擔保其他物業按揭,銀行回贈2%,哪麼按揭回贈也是$112,000 ?
其實這是不對,因如有按揭在身的話,不經按揭保險,銀行只可借6成 (需扣減一成)。因此如要借7成,也需要經按揭保險。因此:
正確銀行回贈計法 = $800萬 x 60% x 2% = $96,000
錯誤銀行回贈計法 = $800萬 x 70% x 2% = $112,000
如對於計算回贈感覺很複雜,歡迎聯絡我們查詢
中介按揭回贈一般以淨貸款額計算
中介按揭回贈和銀行不同,會以淨貸款額計算。假設中介按揭回贈為 0.35%,淨貸款額為 560萬,回贈便是 $19,600,不論是否有經按揭保險。
何謂淨貸款額?根據金管局指引,如果按揭現金回贈(不論是銀行回贈或中介回贈)超過 1%,而貸款額已達至按揭成數上限(非按揭保險),銀行便需要把回贈扣減貸款額,那便是「淨貸款額」(net loan)。
坊間經常有種錯覺,銀行回贈2%,中介回贈0.35%,因此總回贈便是2.35%。其實這未必是正確,因如果要經按揭保險,銀行的2.35%回贈是以非按揭保險的貸款額計算,而中介回贈是以淨貸款額計算。淨貸款額比非按揭保險貸款額高很多。
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