最後更新:18/07/24 @ 12:50 下午

一些樓齡達4、50年以上物業,包括唐樓,間隔實用、位置優越,而且相對新樓入場費較低,吸引不少買家入市。不過高樓齡物業容易有僭建問題,而且近期銀行收緊按揭審批,對舊樓或唐樓按揭不太積極,但只要了解銀行審批要求,這些舊樓或唐樓仍然能申請按揭,更有機會敍做高達八至九成按揭。本文以Q&A形式全面剖析舊樓按揭,包括按揭成數、最新利率回贈、拒批伏位等,助讀者提高申請按揭的勝算。

對舊樓或唐樓按揭有任何查詢,歡迎留言聯絡

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舊樓和唐樓按揭成數最高是多少?

舊樓或唐樓的按揭成數與一般物業無異,1000萬以下,如果購買按揭保險可敍做高達九成按揭;1000萬-1125萬,可借8至9成,但貸款額上限900萬元;1,125萬-1,500萬,可借8成;1,500萬-1,715萬,可借8成,貸款額上限1200萬元;1,715萬-3,000萬,可借7成,貸款額上限2100萬元;3,000萬-3,600萬,可借6成,貸款額上限1800萬元;超過3,600萬最多只可借五成。

如果買舊樓或唐樓想借9成按揭,申請人必須符合首置條件,而且要有固定收入。另外,舊樓及唐樓質素會影響按揭成數,如果樓齡50年以下及有保養維修等,銀行及按揭保險公司批出高成數按揭的機會較高。反之,如果物業質素欠佳、樓齡大於50年、有僭建等,則有機會被扣減按揭成數。

需特別留意,如果按揭保險公司未能批出高成數按揭,客人最多只可向銀行借7成,變相需要預備更多資金,以支付首期。

由於二手物業一般需要驗樓,按揭審批時間較長,建議預留至少兩個月以上成交期。


至抵舊樓或唐樓按揭利率及現金回贈?

綜合市場報價,目前最佳H按利率可低至約H+2%,Cap P-1.25%,實際按揭息率為4.875%。現金回贈方面,由於銀行對舊樓按揭不積極,大部份都沒有提供回贈,惟仍有少數銀行有0.2%回贈,另外經星之谷轉介申請按揭,亦有額外的星之獎賞。


舊樓或唐樓按揭還款期能做30年?

一般最長還款期為30年,但舊樓或唐樓的實際情況要視乎多個因素,包括人齡、樓齡、按揭成數。

若申請7成或以下按揭,大部分銀行以「75減樓齡」釐定最高按揭年期,假如樓齡超過45年,則不能申請最長30年還款期。例如一幢舊樓樓齡為50年,最長按揭年期為「75-50」年,即25年。當然個別銀行仍可以「80減樓齡」釐定最高按揭年期,詳情可按上方Whatapp按鈕向星之谷免費查詢

如果申請高成數按揭,部分銀行同時以「樓齡」及「人齡」計算最長還款期,以較短者為準。一般銀行以「75減人齡」,個別銀行可以「80減人齡」計算,但高成數按揭的樓齡必須以75減計算。

以一般「75減人齡」及「75減樓齡」計法為例,如人齡為60歲,計出最長還款期為15年(75-60);如樓齡為45年,計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」,最長還款期將為15年。

個別類型的高樓齡物業也有特定計算方式,例如舊村屋需要借高成數按揭,則可以用「55減樓齡」 ,變相還款年期更短。


舊樓或唐樓容易出現估價不足問題?

唐樓成交數較為疏落,最新放售價與過往成交價的差距可能較大,因樓價參考資料較少,銀行估價時相對保守,故較容易出現估價不足問題。向銀行查詢唐樓估價時,需準備物業實用面積及樓齡等資料。

如須購買按保,在大部分銀行都「估唔足價」的情況下,按揭保險公司或會自行對物業估價,以計算按揭成數。

為保險起險,準業主宜向多幾間銀行申請按揭,以增加估價貼近成交價的機會。只要成交價跟估價不是相差太遠,銀行應該能夠批足。如果多間銀行估價均太低,則建議先至銀行申請預批。


舊樓或唐樓僭建被釘契,會否影響按揭申請?

申請高樓齡物業或唐樓按揭時,銀行要求驗樓的機會偏高,故成交前宜先確認,賣家願意讓估價行到場驗樓,查清楚有否僭建、劏房等違規情況或結構性改動。建議將驗樓要求列入臨約內,有備無患。

若不涉及結構性改動及不影響主力牆,一般改動如僭建簷篷、改建開放式廚房等,不會影響按揭申請。然而,估價行會根據僭建規模,計算「還原費用」,若金額相對樓價百分比低,普遍不須扣減按揭成數。

如果物業有劏房的情況,則只有數間銀行可以承造按揭,唯利息通常比一般舊樓按揭更高,同時按揭成數最高為6成。


舊樓或唐樓僭建被釘契,銀行會否停止審批按揭?

物業如設有僭建物,或會影響按揭批核。一旦屋宇署發現僭建物並發出清拆令,物業會被釘契,同時銀行將停止審批按揭申請。業主須於限期內拆除僭建物,其後向屋宇署申請取消釘契及取得滿意紙,再向銀行申請按揭批核。


舊樓或唐樓遺失原裝樓契,會否提高按揭申請難度?

由於舊樓或唐樓業主多為長者並持有物業多年,樓契可能已經遺失,若只有影印契,或會增加按揭申請的難度,所以準業主買入前宜問清楚是否有原裝樓契,


舊樓或唐樓按揭常見拒批原因?

即使準業主通過入息要求,按揭仍可能出於以下原因被拒批,買入前宜仔細檢查。

  1. 樓齡過高
  2. 劏房僭建
  3. 違例結構性改動
  4. 更改地契用途

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