2021年3月31日

唐樓樓齡普遍較高,而且僭建改動較為常見,令按揭申請難度較高,但只要了解銀行審批要求,申請仍能暢通無阻!唐樓勝在入場費較低,同時可敍做高達八至九成按揭,吸引不少買家入市。本文以Q&A形式全面剖析唐樓按揭,包括按揭成數最新利率回贈、拒批伏位等,助你提高唐樓按揭申請勝算。

唐樓按揭 & 唐樓按揭成數

目錄

對唐樓按揭有任何查詢,歡迎留言聯絡


唐樓按揭成數最高是多少?

800萬以下唐樓,如果購買按揭保險可敍做高達九成按揭;800萬-900萬唐樓,可借8至9成,但貸款額上限720萬元;900-1000萬,最高可借8成;超過1,000萬最多只可借五成。由於唐樓一般需要驗樓,按揭審批時間較長,建議預留至少兩個月以上成交期。

唐樓質素會影響按揭成數,如果樓齡50年以下及有保養維修等,銀行及按揭保險公司批出高成數按揭的機會較高。反之,如果唐樓質素欠佳、樓齡大於50年、有僭建等,則有機會被扣減按揭成數。

需特別留意,如果按揭保險公司未能批出高成數按揭,客人最多只可向銀行借6成,變相需要預備更多資金,以支付首期。


至抵唐樓按揭利率及現金回贈?

綜合市場報價,目前H按利率可低至約1.4%;P按利率則為「P-2.5%」,實際利率2.5%。另外,現金回贈可達1%,如果經按揭中介申請按揭,可獲更高總回贈。


唐樓按揭還款期最長多少年?

一般唐樓最長還款期為30年,但實際情況要視乎多個因素,包括人齡、樓齡、按揭成數。

若申請六成或以下按揭,大部分銀行以「75減樓齡」釐定最高按揭年期,假如唐樓樓齡超過45年,則不能申請最長30年還款期。例如,唐樓樓齡為50年,最長按揭年期為「75-50」年,即25年。當然個別銀行仍可以「80減樓齡」釐定最高按揭年期,詳情可按上方Whatapp按鈕向星之谷免費查詢

如果申請高成數按揭,部分銀行同時以「樓齡」及「人齡」計算最長還款期,以較短者為準。一般銀行以「75減人齡」,但個別銀行可以「80減人齡」計算,但高成數按揭的樓齡必須以75減計算。

以一般「75減人齡」及「75減樓齡」計法為例,如人齡為60歲,計出最長還款期為15年(75-60);如樓齡為45年,計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」,最長還款期將為15年


唐樓容易出現估價不足問題?

唐樓成交數較為疏落,最新放售價與過往成交價的差距可能較大,因樓價參考資料較少,銀行估價時相對保守,故較容易出現估價不足問題。向銀行查詢唐樓估價時,需準備物業實用面積及樓齡等資料。

如須購買按保,在大部分銀行都「估唔足價」的情況下,按揭保險公司或會自行對物業估價,以計算按揭成數。

為保險起險,準業主宜向多幾間銀行申請按揭,以及選擇較大型的屋苑式村屋,以增加估價貼近成交價的機會。只要成交價跟估價不是相差太遠,銀行應該能夠批足。如果多間銀行估價均太低,則建議先至銀行申請預批。


唐樓僭建被釘契,會否影響按揭申請?

申請唐樓按揭時,銀行要求驗樓的機會偏高,故成交前宜先確認,賣家願意讓估價行到場驗樓,查清楚有否僭建、劏房等違規情況或結構性改動。建議將驗樓要求列入臨約內,有備無患。

若不涉及結構性改動及不影響主力牆,一般改動如僭建簷篷、改建開放式廚房等,不會影響按揭申請。然而,估價行會根據僭建規模,計算「還原費用」,若金額相對樓價百分比低企,普遍不須扣減按揭成數。

如果唐樓有劏房的情況,則只有數間銀行可以承造按揭,唯利息通常比一般唐樓按揭更高,同時按揭成數最高為5成。


唐樓僭建被釘契,銀行會否停止審批按揭?

唐樓如設有僭建物,或會影響按揭批核。一旦屋宇署發現僭建物並發出清拆令,物業會被釘契,同時銀行將停止審批按揭申請。業主須於限期內拆除僭建物,其後向屋宇署申請取消釘契及取得滿意紙,再向銀行申請按揭批核。


唐樓遺失原裝樓契,會否提高按揭申請難度?

由於唐樓業主多為長者並持有物業多年,樓契可能已經遺失。如果唐樓已經供完,準業主買入前宜問清楚是否有原裝樓契,若只有影印契,或會增加按揭申請的難度。


唐樓按揭常見拒批原因?

即使準業主通過入息及壓測要求,按揭仍可能出於以下原因被拒批,買入前宜先仔細檢查。

1.樓齡過高
2.劏房僭建
3.違例結構性改動
4.更改地契用途

 

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