【擔保人2024】 做按揭擔保人資格條件、責任及風險一文睇清

最後更新：24/07/24 @ 1:39 下午

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成為按揭擔保人有何條件？

理論上，按揭擔保人及申請人須為近親關係，而未婚夫婦亦當作近親，但要向銀行作出聲明。若敍做高成數按揭， 香港按揭證券有限公司(HKMC)會嚴格查證近親關係，申請人或須提供關係證明。一旦HKMC不接納按揭申請人及擔保人為近親，或拒絕批出按保。

若只敍做7成按揭，毋須購買按揭保險，大部份銀行不會要求按揭申請人提供與擔保人的關係證明，但申請人仍需要在申請表聲明兩者的關係。

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如有按揭擔保人，每月供款與入息比率（DTI）如何計算？

將借款人及擔保人的入息及負債相加，作為一個單位計算每月供款與入息比率DTI。舉例，借款人入息是1萬元，擔保人入息2萬元，每月供車5,000元，合拼後總入息為3萬元（1萬+2萬）、總供款為5000元（車會）加上申請中的按揭供款。

若擔保人有按揭或貸款人本身有其他按揭，擔保人相關按揭的債務都會計算其中，而供款與入息比率上限會下降一成，即每月總供款不能多過入息至40%。參考文章：

• 【按揭FAQ】供款與入息比率上限指南（含新政策各類型入息和供款）

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申請按揭，最多可有多少個擔保人？

沒有限制，不過如有太多擔保人，會給銀行或HKMC不穩陣的感覺。個別銀行則接受最多5個。

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擔保人日後申請按揭時，其DTI須否計入替人擔保的每月按揭供款？

假設A擔保了B買樓，每月按揭供款$10,000，將來A自己想買樓的話，那$10,000供款會不會計入A的DTI內？

替人擔保的每月按揭供款，需要全數計入DTI內，並且DTI上限由50%下降至40%。例如A君擔保B君買樓，其每月按揭供款為1萬，將來A君買樓並敍做按揭，該1萬元需計入A君的DTI內。

不過，屆時B君可反向擔保A君，會較容易通過DTI，該1萬元供款只會計算一次。

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罰息期內甩走擔保人須否罰息？

按揭借款人加薪後，如夠計DTI，可以隨時在原行甩走擔保，銀行大都不會罰息，亦毋需擔保人簽署文件，惟亦有銀行收取手續費，甚至亦有銀行會要求重申審批按揭，有機會影響按息。

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擔保人如何向銀行證明，已甩走擔保人身份？

環聯（TU）資料庫將會顯示，擔保人已甩走擔保，惟更新時間上會有滯後。若想馬上買樓敍做按揭，須準備兩份文件向銀行證明已甩走擔保，包括：

• 曾擔保的物業最原始的 Facility Letter
• 甩了擔保後的新 Facility Letter

這兩封信都需要向按揭貸款本人獲取，擔保人無權要求銀行出這兩封信。

留意，有些銀行甩擔保時會有「擔保責任期」，即甩了擔保後有一段時間仍然要維持擔保人的責任。這條款有機會影響前擔保人的按揭申請。參考文章：

• 按揭甩擔保人程序和注意事項

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如為家人擔保，日後自己申請按揭須否提供額外文件？

如你為家人作擔保人，環聯資料庫會顯示mortgage count不是零，未來置業申請按揭時，銀行會查詢該mortgage count的由來，屆時你須向借款人索取貸款信（facility letter），證明自己是擔保人，故須提醒家人好好保管貸款信。

若未能聯絡家人，又沒有貸款信在身，可用擔保人身份向銀行索取相關貸款信副本，但需要費用及時間。

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部分銀行容許非業主做借款人，借款人及擔保人有何分別？

主要分別在於銀行追數的程序。如業主不準時供款，銀行可馬上向借款人追債。若向借款人追數失敗，才能向擔保人追討。因此，個別銀行為減低貸款風險，有機會要求擔保人改做借款人。

須留意，如為物業加按，銀行會把加按金額，存到借款人的戶口，而非擔保人戶口。

參考北斗星按揭網文章：按揭擔保人和借款人的三大分別

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假設太太為業主，需要先生擔保按揭，銀行容許先生作借款人或擔保人，應如何選擇？

要考慮幾個因素，不同情況下可有不同選擇。

情景一：假設太太有多過一個物業按揭，先生沒有物業按揭，於不經按揭保險的情況下，用先生作借款人可借足7成（部份銀行可以）；如用太太作借款人、先生作擔保人，便最多只可借6成，因為根據金管局新例，若借款人擁有多過一個物業按揭，按揭成數須扣減一成。

情景二：假設太太沒有按揭，如用太太作借款人、先生作擔保人，未來太太再做其他按揭，DTI須計算現有物業的供款。此外，如果日後先生不幸逝世，銀行毋須重新審查太太的入息。部份從事高危行業的客人，例如巴士司機、紀律部隊，均因此原因而寧願做擔保人，不做借款人。

情景三：假設用先生作借款人、太太只做業主(mortgagor)，未來太太再做其他按揭，DTI可以不計算現有物業的供款（部分銀行可以）。但萬一日後先生不幸逝世，銀行得知後將需要太太重新做入息審查，以調整貸款額。

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如按揭擔保人已有按揭或已擔保其他按揭，最多可借幾多成按揭？

一旦擔保人原本已有按揭在身，按揭申請人又不申請按揭保險，按揭成數就會削減一成，最多可做6成按揭。如經按揭保險，可一樣借足9成，但要支付較高保費。但要留意，貸款人和擔保人，只有其中一人的按揭，能夠獲得按揭保險。另外，有方法可以不需扣減按揭成數，甚至不將擔保物業的按揭每月供款，計入DTI中。請參考以下文章：

• 多按人仕仍可申請9成按揭?
• 轉按第二層樓，按揭成數能否不扣減一成？
• 母親妻子同時置業要求擔保 大丈夫情義兩難全？【星之谷專欄 – BOSSMIND】

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如擔保人是60歲，業主30歲，按揭能否做足30年？

若須上按保敍做按揭，則視乎較年輕者（不論是擔保人或業主）的入息是否足夠供樓，足夠便可足30年。HKMＣ的相關審查很嚴格，買樓前要正視此問題。若較年輕者入息不夠供樓，年長擔保人或需要變成借款人，才可用年輕業主的年齡計算還款期，惟長者需與業主同住才可成為借款人。

如毋須經按揭保險，即使入息不足以供樓，很多銀行仍接受用較年輕一方的年齡計算還款期。值得留意，近期按保對於60歲貸款人批核開始謹慎，請參考：

• 年齡超過60歲，可否申請8成或9成按揭？【新按揭成數】

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如借款人未能準時供樓，會否影響擔保人的信貸評級？

絕對會。若為家人作擔保，宜定時查閱自己的信貸紀錄，如發現所擔保的家人經常延遲還款，應多加提醒。

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為家人作擔保人，有什麼風險需要留意？

1. 如家人遲供款或斷供，會影響擔保人的環聯信貸評級。因此擔保人應定期查閱自己的評級變化，以策萬全。
2. 如業主供完樓後沒有贖契，擔保人的mortgage count將不會解除。若該業主不幸離世，擔保人敍做按揭，應向該擔保物業按揭的銀行申請，該銀行可查到擔保物業已供完，並有機會不計算擔保人的mortgage count。
3. 向家人業主取回貸款信副本，方便自己日後做按揭可呈交給銀行計算DTI。
4. 很多人都以為只要借款人準時供樓，擔保人就不會有其他責任。這其實是個誤解，因為大部份按揭都有「All Monies」條款，意思是除了層樓本身擔保人要負責任之外，借款人所有在銀行的貸款，包括信用卡、私貸、車貸、其他按揭等等，擔保人都會自動為借款人擔保。可參考文章：【有限度擔保】擔保人責任不只限於按揭，所有銀行貸款都可能上身

參考文章：

• 免擔保人按揭兩大方案(免壓力測試、發展商二按)【星之谷專欄－經濟一週】
• 按揭甩擔保人FAQ
• 各大銀行按揭罰息期及罰息率一覽
• 按揭條款上的「All Monies」是指什麼？
• 不要小看Mortgage Count！影響按揭的關鍵因素！
• 靠擔保人買千萬住宅　勿忘3大按揭中伏位【星之谷專欄 – 東方日報】
• 【擔保人按揭】沒有收入，能否找擔保人申請8成或9成按揭？
• 退休公務員的長俸，可否用來擔保按揭？
• 有需要轉擔保人 要考慮甚麼因素？
• 按揭擔保人與共同借款人的分別 (追數次序／債務上限／高息戶口／甩身份過程)