最後更新:22/01/24 @ 3:44 下午

樓價長期高企,按揭每月供款金額隨之上漲,收入未能達到金管局規定的供款與入息比率(DTI)要求,或不能通過壓力測試為常見之事。若仍想成功置業,可於申請按揭時尋求一個較具財政實力的擔保人協助上會,以兩人的入息計算DTI。須注意,「 按揭擔保人 」是擔保整筆貸款,並非僅限於借款人在上會時未能承擔的貸款。更多關於按揭擔保人的常見問題,可參考下文。

按揭擔保人

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成為按揭擔保人有何條件?

理論上,按揭擔保人及申請人須為近親關係,而未婚夫婦亦當作近親,但要向銀行作出聲明。若敍做高成數按揭, 香港按揭證券有限公司(HKMC)會嚴格查證近親關係,申請人或須提供關係證明。一旦HKMC不接納按揭申請人及擔保人為近親,或拒絕批出按保。

若只敍做7成按揭,毋須購買按揭保險,大部份銀行不會要求按揭申請人提供與擔保人的關係證明,但申請人仍需要在申請表聲明兩者的關係。


如有按揭擔保人,每月供款與入息比率(DTI)如何計算?

將借款人及擔保人的入息及負債相加,作為一個單位計算DTI。舉例,借款人入息是1萬元,擔保人入息2萬元,每月供車5,000元,合拼後總入息為3萬元(1萬+2萬)、總供款為5000元(車會)加上申請中的按揭供款。

若擔保人有按揭或貸款人本身有其他按揭,借款人須通過壓力測試,擔保人相關按揭的債務,將會計算在借款人的壓力測試中。參考文章:


申請按揭,最多可有多少個擔保人?

沒有限制,不過如有太多擔保人,會給銀行或HKMC不穩陣的感覺。個別銀行則接受最多5個。


擔保人日後申請按揭時,其壓力測試及DTI須否計入替人擔保的每月按揭供款?

假設A擔保了B買樓,每月按揭供款$10,000,將來A自己想買樓的話,那$10,000供款會不會計入A的壓力測試或DTI內?

替人擔保的每月按揭供款,需要全數計入壓測及DTI內,並要用40/50去計算壓測。例如A君擔保B君買樓,其每月按揭供款為1萬,將來A君買樓並敍做按揭,該1萬元需計入A君的按揭壓測及DTI內。

不過,屆時B君可反向擔保A君,會較容易通過壓測,該1萬元供款只會計算一次。


罰息期內甩走擔保人須否罰息?

按揭借款人加薪後,如夠計DTI,可以隨時甩走擔保,不會罰息亦毋需擔保人簽署文件。


擔保人如何向銀行證明,已甩走擔保人身份?

環聯(TU)資料庫將會顯示,擔保人已甩走擔保,惟更新時間上會有滯後。若想馬上買樓敍做按揭,須準備兩份文件向銀行證明已甩走擔保,包括:

  • 曾擔保的物業最原始的 Facility Letter
  • 甩了擔保後的新 Facility Letter

這兩封信都需要向按揭貸款本人獲取,擔保人無權要求銀行出這兩封信。

留意,有些銀行甩擔保時會有「擔保責任期」,即甩了擔保後有一段時間仍然要維持擔保人的責任。這條款有機會影響前擔保人的按揭申請。參考文章:


如為家人擔保,日後自己申請按揭須否提供額外文件?

如你為家人作擔保人,環聯資料庫會顯示mortgage count不是零,未來置業申請按揭時,銀行會查詢該mortgage count的由來,屆時你須向借款人索取貸款信(facility letter),證明自己是擔保人,故須提醒家人好好保管貸款信。

若未能聯絡家人,又沒有貸款信在身,可用擔保人身份向銀行索取相關貸款信副本,但需要費用及時間。


部分銀行容許非業主做借款人,借款人及擔保人有何分別?

主要分別在於銀行追數的程序。如業主不準時供款,銀行可馬上向借款人追債。若向借款人追數失敗,才能向擔保人追討。因此,個別銀行為減低貸款風險,有機會要求擔保人改做借款人。

須留意,如為物業加按,銀行會把加按金額,存到借款人的戶口,而非擔保人戶口。

參考北斗星按揭網文章:按揭擔保人和借款人的三大分別


假設太太為業主,需要先生擔保按揭,銀行容許先生作借款人或擔保人,應如何選擇?

要考慮幾個因素,不同情況下可有不同選擇。

情景一:假設太太有多過一個物業按揭,先生沒有物業按揭,於不經按揭保險的情況下,用先生作借款人可借足7成(部份銀行可以);如用太太作借款人、先生作擔保人,便最多只可借6成,因為根據金管局新例,若借款人擁有多過一個物業按揭,按揭成數須扣減一成。

情景二:假設太太沒有按揭,如用太太作借款人、先生作擔保人,未來太太再做其他按揭,壓測須計算現有物業的供款。此外,如果日後先生不幸逝世,銀行毋須重新審查太太的入息。部份從事高危行業的客人,例如巴士司機、紀律部隊,均因此原因而寧願做擔保人,不做借款人。

情景三:假設用先生作借款人、太太只做業主(mortgagor),未來太太再做其他按揭,壓測可以不計算現有物業的供款(部分銀行可以)。但如日後先生不幸逝世,銀行得知後將需要太太重新做入息審查,以調整貸款額。


如按揭擔保人已有按揭或已擔保其他按揭,最多可借幾多成按揭?

一旦擔保人原本已有按揭在身,按揭申請人又不申請按揭保險,按揭成數就會削減一成,最多可做6成按揭。如經按揭保險,可一樣借足9成,但要支付較高保費。但要留意,貸款人和擔保人,只有其中一人的按揭,能夠獲得按揭保險。另外,有方法可以不需扣減按揭成數,甚至不將擔保物業的按揭每月供款,計入壓力測試中。請參考以下文章:


如擔保人是60歲,業主30歲,按揭能否做足30年?

若須上按保敍做按揭,則視乎較年輕者(不論是擔保人或業主)的入息是否足夠供樓,足夠便可足30年。HKMC的相關審查很嚴格,買樓前要正視此問題。若較年輕者入息不夠供樓,年長擔保人需要變成借款人,才可用年輕業主的年齡計算還款期,惟長者需與業主同住才可成為借款人。

如毋須經按揭保險,即使入息不足以供樓,很多銀行仍接受用較年輕一方的年齡計算還款期。值得留意,近期按保對於60歲貸款人批核開始謹慎,請參考:


如借款人未能準時供樓,會否影響擔保人的信貸評級?

絕對會。若為家人作擔保,宜定時查閱自己的信貸紀錄,如發現所擔保的家人經常延遲還款,應多加提醒。


為家人作擔保人,有什麼風險需要留意?

  1. 如家人遲供款或斷供,會影響擔保人的環聯信貸評級。因此擔保人應定期查閱自己的評級變化,以策萬全。
  2. 如業主供完樓後沒有贖契,擔保人的mortgage count將不會解除。若該業主不幸離世,擔保人敍做按揭,應向該擔保物業按揭的銀行申請,該銀行可查到擔保物業已供完,並有機會不計算擔保人的mortgage count。
  3. 向家人業主取回貸款信副本,方便自己日後做按揭可呈交給銀行計算壓力測試。
  4. 很多人都以為只要借款人準時供樓,擔保人就不會有其他責任。這其實是個誤解,因為大部份按揭都有「All Monies」條款,意思是除了層樓本身擔保人要負責任之外,借款人所有在銀行的貸款,包括信用卡、私貸、車貸、其他按揭等等,擔保人都會自動為借款人擔保。可參考文章:【有限度擔保】擔保人責任不只限於按揭,所有銀行貸款都可能上身

參考文章:

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