2018年3月12日

最後更新:15/10/19 @ 12:24:38

問:按揭擔保人需要和按揭貸款人是什麼關係?

答:理論上需要是近親關係,但未婚夫婦也可當是近親,要向銀行聲明。如果做高成數按揭, 在查證近親關係時,HKMC 會守得很嚴,可能需要提供關係證明。有些客人被 HKMC reject 皆因 HKMC 不相信擔保人是真近親。

如是6成按揭,大部份銀行不需要關係證明,但貸款人需要在申請表聲明和擔保人的關係。


問:如加擔保人,按揭壓力測試是怎樣計算?

答:借款人和擔保人的入息和負債會加起來,當為一個單位去計壓力測試。舉例,貸款人入息$1萬,擔保人入息$2萬,每月供車$5000,合拼後便以總入息是 $10000 + $20000,而總供款是$5000(車會)+申請中的按揭供款。如擔保人有樓按或有擔保其他按揭,那些按揭的債務也會計算在貸款人的壓力測試中。

留意,如擔保人有按揭,不同情況的供款與入息比率要求以及壓力測試會不同,參考北斗星按揭網文章:

供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】


問:申請按揭,最多可以幾多個擔保人?

答:沒有限制,但如太多擔保人,會給銀行或 HKMC 不穩陣的感覺。有些銀行可以接受最多5個。


問:假設A擔保了B買樓,每月按揭供款$10000,將來A自己想買樓的話,那$10000供款會不會計入A的壓力測試內?

答:那$10000供款會全數計入A的壓測內。如 A 再買樓,要用 40/50 去計算壓測。當然,到時B也可反擔保A,反正那$10000 供款只會計一次, 如A再買而B反擔保A, 壓測一定比A獨立去計容易通過。


問:罰息期內,甩擔保要不要罰息?

答:按揭貸款人加了人工後,如夠計,可隨時甩擔保,沒有罰息,也不需要擔保人簽署文件。


問:擔保人甩了擔保後再買,如何證明給銀行已甩了擔保?

答:最終資料信貸庫(TU)會顯示擔保人已甩了擔保。但是,TU 不能即時反映已甩了擔保,如果想馬上買樓做按揭,要證明給銀行已甩了擔保,需要兩份文件:

  • 曾擔保的物業最原始的 Facility Letter
  • 甩了擔保後的新 Facility Letter

這兩封信都需要向按揭貸款本人獲取,擔保人無權要求銀行出這兩封信。


問:如幫家人做了擔保,未來要買樓做按揭,會否需要提供額外文件?

答:如幫家人做了擔保人,未來要自己買樓做按揭,需要向借款人取貸款信(facility letter),才能證明到自己是擔保人。這是因為在TU中會顯示了mortgage count,銀行會查詢該mortgage count 的由來,因此要向家人取回貸款信。因此,如幫家人做了擔保,要提醒他們保管好貸款信。

如果聯絡不到家人,又沒有貸款信在身,可以以擔保人身份向銀行索取當日貸款信副本,但需要費用及時間。


問:有些銀行容許非業主做借款人,其實借款人和擔保人有什麼分別?

答:主要分別在於銀行追數的程序。如業主不供樓,銀行可馬上追借款人。至於擔保人,銀行需要向借款人追數失敗後,才能向擔保人追討。因此,有些銀行為減低追數風險,有機會要求擔保人改做借款人。

留意:如加按,銀行會把加按金額存到借款人的戶口,但不會存入擔保人戶口。

參考北斗星按揭網文章:

按揭擔保人和借款人的三大分別


問:假設太太是業主,需要先生擔保按揭,銀行容許先生做借款人或做擔保人,先生應如何選擇?

答:要考慮幾個因素:

  • 假設太太有多過一個物業按揭而先生無物業按揭,以及不會上按揭保險,先生做借款人可以借足6成,(有些銀行可以),但如先生做擔保人便最多只可借5成因太太變借款人,跟據金管局新例借款人多過一個物業按揭成數要扣減一成。

參考文章:
https://goo.gl/1sycgm

  • 假設太太沒有按揭,如果先生做擔保人而太太做借款人,未來太太再做其他按揭,壓測一定要計算現物業的供款。但如先生做借款人而太太只做業主(mortgagor), 未來太太再做其他按揭,壓測可以不計算現物業的供款(某些銀行可以)。
  • 如果先生是做借款人而太太只做業主,如不幸先生逝世而銀行得知,銀行需要太太重新做入息審查來調整貸款額。但如先生是做擔保人而太太是借款人,先生如逝世太太不必要重新被銀行審查入息。有些客人由於是從事高危行業例如巴士司機、紀律部隊,都因這原因寧做擔保人而不做借款人。

問:如按揭擔保人本身有按揭或有擔保其他按揭,該按揭最多可借幾成?

答:如不經按揭保險,最多5成。但如經按揭保險,可一樣借足9成。

參考文章:https://goo.gl/15yzWs

不過,其實還有方法不需扣減按揭成數,甚至可以不計算擔保物業的按揭每月供款入壓力測試中。請參考以下文章:

轉按第二層樓,按揭成數能否不扣減一成?


問:如擔保人是60歲,業主30歲,按揭能不能做足30年?

答:要視乎年輕果個(不論是擔保人或業主)的入息能不能夠供樓,如夠便可以。這方面 HKMC 守得很嚴,買樓前要正視這問題。如果年輕果個不夠供樓,長者擔保人需要變成借款人才可以用年輕業主的年齡計還款期,但長者需要和業主同住才可以做借款人。

如不需經按揭保險,很多銀行都可接受計用年輕果位計算還款期,就算入息不夠供樓。


問:如業主遲了供樓,會不會影響擔保人的信貸評級?

答:絕對會的。因此,如有幫家人做擔保,要定時查閱自己的信貸紀錄,如發現所擔保的家人經常遲還款,要提醒他們。


問:幫家人做擔保人,有什麼風險要留意?

答:

1)如業主遲供款或斷供,會影響擔保人的TU評級。因此擔保人應定期查閱自己TU評級的變化,以策萬全

2)如業主供完層樓,但沒有贖契,擔保人的mortgage count 也不會解除。如果不幸地業主過了身但樓已供完,如擔保人自己要買樓做按揭,便應到擔保物業的按揭銀行申請,那麼銀行見到層樓已供完,有機會不計mortgage count。

3)向家人業主取回貸款信副本,方便自己日後做按揭可呈交給銀行計壓力測試。

以上請參閱此文:

男友擔保女友買樓,分手後能不能「甩身」?【四件事不可不知】


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*注意:跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。