2019年6月26日

問:樓契可以如何保存?

答:供樓期間,樓契會作為抵押品存放係銀行,一般業主係供完層樓後就會贖契,業主可以將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。要留意律師樓普遍只會幫客人存放樓契一段短時間,並非長久之選。

如果業主選擇不贖契,樓契繼續存放係銀行,銀行會向業主收取「存契費」。

如果業主將樓契放係保險箱會係次安全嘅做法,但現時保險箱求過於供,輪候時間往往需要幾年,建議客人係供斷層樓前預留幾年時間事先申請定保險箱。


問:樓契保存在銀行有什麼好壞處?收費如何? 

答:相比將樓契存放家中,放係銀行嘅最大好處係遺失機率極低,而且自從發生騙徒偽造虛假文件冒充業主事件後,好多律師樓同銀行對於現契(即業主贖回自己樓契放於家中)都抱審慎態度。比如如果業主想做重按,如用現契嘅話好多銀行都需要驗樓,律師樓亦會查核樓契,以確保持有樓契者係業主本人。如果律師樓同銀行知道樓契存放於銀行,就會比較有信心,免卻不少麻煩。

至於銀行存契費一般係每年$2500-$4500 不等。

如果業主將樓契存放保險箱費用大概係每年$1000,如存放家中更加係毋須任何支出。但如果業主將樓契係放銀行,收費大約係$2500-$4500一年。

不過呢度都有少少tips俾番觀眾,如業主供完層樓,仍可考慮重按一個細嘅貸款額。咁樣由於業主有貸款係銀行,銀行就唔會向業主收取任何存契費。

業主可以選擇將所借貸款,假設為20萬,首先將10萬放係高息戶口做對沖,另外10萬就放高息定期,咁呢筆貸款嘅淨利息支出有機會會少過存契費。


問:什麼情況下保險箱費貴過銀行存契費?

答:如果物業涉及市區重建,樓契會很厚,厚度可能是一箱A4紙。這時如果樓契是存放在保險箱的話,保險箱費會很昂貴。但相反,如存放在銀行,銀行不會因樓契的厚度而增加存契費,仍然是 $2500-4000 一年。


問:樓契可不可保存在律師樓?

答:從銀行贖契要經律師樓,因此贖契後樓契會先暫時存放在律師樓。很多業主便乾脆把樓契繼續存放在律師樓。但其實存放在律師樓只能一段短暫時間,律師樓定期會致電給未取樓契的客人,通知他們取回樓契。如果業主不肯取回樓契,律師樓也有可能收取存契費。而且,律師樓的保安不及律師樓嚴謹。


問:樓契存放費會不會按年加貴?加幅幾多?

答:銀行存契費隨住租金和人工而增加,不過跟據過去經驗,存契費不會每年加貴,通常會幾年加一次。存契費如加的話,銀行保險箱費用也通常會加。


問:若遺失樓契有什麼後果?應該怎麼做?

答:若樓契遺失,業主需要到律師樓宣誓做個「核證副本」(certified true copy),俗稱影印契。律師樓會係田土廳註明樓契遺失,而補回嘅樓契係副本。

自從發生騙徒偽造虛假文件冒充業主事件後,銀行同律師樓對於核證副本嘅樓契均抱審慎態度,如果將來賣樓時,買家嘅律師樓有機會會拒絕為樓契副本做good tittle,即證明業主有妥善/良好業權,銀行就不能批出按揭。

買家要注意,一般情況下,做核證副本同賣樓嘅時間不能相距太短,否則部分律師樓有機會會唔簽good title。

另外,雖然理論上田土廳有齊所有樓契副本,但如樓契涉及一D業權根源文件,比如授權信,假設當時呢D文件並無註明係田土廳,而原樓契又遺失嘅話,咁核證副本就會變成「缺契」,律師樓有機會拒絕俾good title。

因此如買樓的話,如賣家已供斷層樓,需要確認賣家的樓契沒有遺失。如果賣家已遺失並已到律師樓做核證副本,簽約前需要確定代表你的律師樓肯給 good title。


延伸閱讀:請觀看我們在 NowTV財經台關於保存樓契的訪問:

https://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=59&newsId=515529&c=126&fbclid=IwAR2UN2UwQ9yG9cIl-ChPJ2QHjH3c2BQ61TE30vEWcNLt-XnBpg9-4ZlCQ3E