近日發生的假業主賣樓事件轟動全城,不少讀者及傳媒人士來函詢問筆者,買樓時如何防止假業主?雖然此次詐騙團隊是由專業人士組成,操作手法亦非常複雜,但只要小心警惕此案最大的端倪「影印契」,便能逢凶化吉。如果物業賣家持有原裝樓契,並有按揭在身,買入相關樓盤接近萬無一失。

關於此次假業主賣樓事件,當中涉及虛假買賣合約、註冊田土、樓契、財務公司借款、銀主盤等一連串複雜操作,最後利用「影印契」將物業出售圖利。

簡單而言,影印契為業主遺失原有樓契後,於律師樓宣誓遺失樓契,並補做的「核證副本」(certified copy)。

留意是否有註入田土廳

律師樓會將影印契註入田土廳,聲明原樓契已遺失,認證業主手上的,是該律師樓認可的核證副本,從此樓契將以影印契為準,而非原裝樓契。事實上,已註入田土廳的影印契本來沒有業權問題,畢竟每年都有業主遺失樓契需要補領。

騙徒吼準上述案件的單位沒有按揭又長期空置,冀望業主已過身或長期不在香港,假扮業主賣樓一事不會東窗事發。騙徒遂串同律師樓,利用虛假文件假冒業主,透過宣誓遺失樓契以取得影印契,並用此契將單位出售。

為防範同類騙案,買樓時,若發現賣家手持影印契而不是原裝樓契,便要加強警惕。

如果賣家為授權人並手持影印契,中伏的機會就更大。建議買家簽約前,務必確認手持影印契的所謂賣家是業主本人。

萬無一失的方法,是買樓前先了解賣家有否敘造按揭,若有按揭在身,意味樓契存放在銀行之內。再查冊後確定物業沒有註明是影印契,意味銀行所持的為原裝樓契,至此便可安心簽約。

即使物業賣家為授權人而非業主,亦毋須擔心,成交期內買賣雙方律師樓及銀行會做「盡職審查」,核實獲授權人的合法性及身分。

至成交時,律師樓將樓款還給賣方原按揭銀行,銀行才會放出樓契並完成業權轉讓。

然而,市場上已供斷的賣盤亦不少,若賣方沒有按揭在身,意味樓契由賣方保管。

買樓時,宜先要求賣方提供樓契,作核實後才簽臨約。如果賣方提供影印契,而且該契沒有註入田土廳,意味原裝樓契已不知身在何處,筆者建議不要購買該單位。

最後一個情況,即使賣方提供影印契,並已註入田土廳,仍然有機會出現類似上述騙案的假業主風險。購買與否,視乎買家是否願意承擔風險,以買入心儀單位。

事實上,爆發今次騙案後,為免負上風險及責任,部分律師樓已暫停做影印契的買賣。

今後用影印契作物業交易,於按揭層面亦可能有阻滯。由於需要律師樓對物業業權給予「Good title」後,銀行按揭才肯放款。

反過來說,律師樓若因對影印契有所疑惑,而不給予「Good title」,買家便不能敘造按揭,除非及時找到另一家律師樓首肯;否則,有機會因趕不上成交,而慘遭殺訂收場。

子非魚

經一20210913

經濟一週專欄

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