2020年7月8日

在銀行返工,買樓做按揭用 Staff Plan 好還是用傳統按揭好?

Staff Plan 按揭 利與弊

用Staff Plan的好處是利息低、批得快、不需要提供入息文件,而且按揭可以借足10成,但上限是月薪100倍。

不過,用Staff Plan的壞處也不少:

  • 沒有現金回贈。如用傳統銀行做按揭,銀行回贈和中介回贈合共可以高達貸款額之1.55%,即600萬貸款有$93,000現金即時落袋。
  • 沒有高息存款掛勾戶口(mortgage link)。什麼是高息戶口,可以參考此文(mortgage link 攻略2020)
  • Staff Plan 不能每兩年轉按一次賺現金回贈,樓價升了也不能加按套現。
  • 如轉工或不幸被裁員時,按揭會被call loan。當然,銀行會給足夠時間讓員工把按揭轉走。但如當日上車是「借爆」,未必能整個貸款可全數轉走,可能要補錢。

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舉個例子:3年前買了物業1000萬,月薪8萬,當時用Staff Plan借了800萬上會,並付了200萬首期。假設現在想轉工,需要轉走Staff Plan按揭。假設供了3年現在按揭剩餘740萬,樓價升至1200萬。由於轉按去其他銀行,1200萬樓價只能做 5成按揭,即最多只可借600萬。因此,貸款人需要補140萬差價才可以轉按。

能不能以1000萬樓價把Staff Plan轉按?

用以上例子,貸款人申請轉按時,能不能把估價拉低至1000萬,並做 8成按揭?答案是:理論上可以,但實際批核機會不大。這是因想轉去的銀行很難把樓價估低市價兩成。就算銀行估到,因做 8成按揭按保有權會「重估」,按保會估低 2成的機會不大。如不能把估價估低兩成,補錢轉按是不能避免。

差價能不能借私人貸款比如P Loan?

答案是不能,因跟據金管局指引,首期不能從貸款而來。如按揭上限只能做600萬,那140萬首期差價不能從貸款集資。不過,可以家人去借P Loan,然後借給貸款人補差價。參考文章:

銀行收緊按揭,對Staff Plan轉按較謹慎

經濟不明朗下,銀行都收緊按揭。如銀行收到Staff Plan轉按申請,有機會會懷疑申請人即將失業,因此審批會傾向嚴謹。如預計到份銀行工可能會不穩定,建議盡早轉走Staff Plan,不要等收到「大信封」才行動。

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