2020年7月8日

在銀行返工，買樓做按揭用 Staff Plan 好還是用傳統按揭好？

用 Staff Plan 的好處是利息低、批得快、不需要提供入息文件，而且按揭可以借足 10成，但上限是月薪 100倍。

不過，用 Staff Plan 的壞處也不少：

• 沒有現金回贈。如用傳統銀行做按揭，銀行回贈和中介回贈合共可以高達貸款額 之 1.55%，即 600萬貸款有$93000 現金即時落袋。
• 沒有高息存款掛勾戶口（mortgage link）。什麼是高息戶口，可以參考此文（mortgage link 攻略20202）
• Staff Plan 不能每兩年轉按一次賺現金回贈，樓價升了也不能加按套現。
• 如轉工或不幸被裁員時，按揭會被 call loan。當然，銀行會給足夠時間讓員工把按揭轉走。但如當日上車是「借爆」，未必能整個貸款可全數轉走，可能要補錢。

舉個例子：3年前買了物業 1000萬，月薪8萬，當時用 Staff Plan 借了 800萬上會，並付了 200萬首期。假設現在想轉工，需要轉走 Staff Plan 按揭。假設供了3年現在按揭剩餘 740萬，樓價升至 1200萬。由於轉按去其他銀行， 1200萬樓價只能做 5成按揭，即最多只可借 600萬。因此，貸款人需要補 140萬差價才可以轉按。

能不能以1000萬樓價把 Staff Plan 轉按？

用以上例子，貸款人申請轉按時，能不能把估價拉低至 1000萬，並做 8成按揭？答案是：理論上可以，但實際批核機會不大。這是因想轉去的銀行很難把樓價估低市價兩成。就算銀行估到，因做 8成按揭按保有權會「重估」，按保會估低 2成的機會不大。如不能把估價估低兩成，補錢轉按是不能避免。

差價能不能借私人貸款比如 P Loan？

答案是不能，因跟據金管局指引，首期不能從貸款而來。如按揭上限只能做 600萬，那 140萬首期差價不能從貸款集資。不過，可以家人去借 P Loan，然後借給貸款人補差價。參考文章：

• 什麼情況下私人貸款（PLOAN）可以做買樓首期？【樓宇按揭申請】
• 按揭保險的首期來源聲明

銀行收緊按揭，對 Staff Plan 轉按較謹慎

經濟不明朗下，銀行都收緊按揭。如銀行收到 Staff Plan 轉按申請，有機會會懷疑申請人即將失業，因此審批會傾向嚴謹。如預計到份銀行工可能會不穩定，建議盡早轉走 Staff Plan，不要等收到「大信封」才行動。

延伸閱讀:

• 銀行STAFF MORTGAGE PLAN 轉按攻略
• 銀行員工 STAFF PLAN 轉按，於新例下可不可做8成按揭？