2023年10月20日

樓市吹淡風,加上踏入加息週期,無論一手或二手市場,都有單位降價出售。面對心儀單位減價,準買家都躊躇着是否應該上車,但又怕現時置業會「接火棒」,到底後市如何走向?這篇文章會綜合歷史數據、物業成交指數及外在因素,讓讀者了解應該如何解讀後市。

想了解香港樓價行情,最基本可參考以下幾個指標。

差餉物業估價售價指數

差餉物業估價署「售價指數」,是根據「應課差餉租值」,為物業估算在公開市場上出租時一年可得的租值收入,當中亦會考慮到物業樓齡、面積、層數、座向等條件,並推算香港樓價指數,一般而言,差估署樓價指數跌,意味香港樓市下行,不過該指數是根據土地註冊處登記的住宅樓宇買賣合約來編製,而當中又要經過律師處理的程序,指數反映的成交價數據可能有約兩星期滯後。

私人住宅(整體)售價及租金指數走勢圖

香港樓市走勢 私人住宅整體售價及租金指數

物業成交紀錄

土地註冊處網站到各大搵樓平台,都會看到物業過往的成交紀錄,當中有機會反映到香港樓價的走勢,而且亦參考屋苑最近期的成交呎價,或比較同一屋苑樓上樓下單位的上一次的成交價,從而分析樓價是處於高位還是低位。不過有部份成交可能屬近親轉讓,會盡量拉低成交價,未必能反映真實樓市。

地產中介指數

本港地產中介亦會公佈樓價成交數據,當中所採用的數據或有不同,例如有中介會按揭集團的買賣合約成交價編制指數;亦有中介是根據全港100個具代表性的中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數。這些民間數據一般會較官方數據更快公佈,但有機會不夠全面,導致未能反映樓市全貌。

樓價升跌銀行估價或會滯後

銀行承造按揭前,會委託估價行對物業進行估價,一般會參考同屋苑或同區屋苑近期二手成交及租金回報,以及單位景觀、座向、樓層等因素作出評估,但有些銀行網站的估價或會滯後,另外,一些單幢物業,成交較疏落,缺乏數據參考,單位估價或會和成交價有距離。

80年代至今樓價三起三落

回顧歷史,香港樓市自80年代起經歷幾波升跌,其中於70年代尾至80年代初,香港經濟起飛,惟因中英兩國就香港前途談判,引發港人信心急機,樓價因此調整,跌幅最多約40%,直至1984年走出谷底。之後樓市一路向上,直至1997年回歸後經歷金融風暴,樓價開始暴跌,最多達7成;到2003年受沙士影響,經濟轉差,更出現逾10萬個負資產家庭;不過03年疫情過後,樓市又開始新一輪升勢,期間大漲小回,不少專業人士估計的樓市見頂間,亦一次次被打破,甚至在2019,香港經歷社會運動及新冠疫情侵襲,樓價仍然高企。只不過疫情持續3年,樓市開始持續低迷,再陷入最新一波的低潮。

從歷史中看到,以往中英談判、金融風暴、沙士、至新冠肺炎疫情,造成民眾的信心危機,影響樓價,故未來樓市升跌,與置業人士的信心息息相關。當然,樓價亦會受其他宏觀因素影響,例如移民潮導致供過於求,中港經濟轉弱令置業資金減少等。

要樓價回升,大眾都在觀望美國的加息週期何時完結;另一方面,香港政府官員會先後發表施政報告及財政預算案,當中會有甚麼措施刺激市民置業的意欲,亦值得關注。

內地購買力何時回升

另一個刺激樓市反彈的因素,隨着政府大力鼓勵內地專才來港,為本港帶來住屋需求,成為樓市新力軍。有地產中介的研究分析,2023年第一季內地買家估計佔整體一二手成交約13%,連續3季上升。

在疫情過後,雖然中港已回復通關,但今年初樓市經過一輪小陽春後,樓價未見再有起色,內地經濟何時復甦,以及港府如何吸引內地人才來港,從而帶動樓市,亦是樓價調頭回升的關鍵。

當然,以上的數據和資料都僅供參考,而且大家都沒有水晶球,不能信誓旦旦地指出未來樓市走勢。所以買家置業前應做好風險管理,例如計劃好供樓開支預算,以及計算到入息能否通過壓力測試,正所謂一人計短,二人計長,有需要的客人可以隨時與星之谷的按揭中介團隊查詢。

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