【9成按揭攻略】首置壓力測試、額外按揭保險費、供款與入息比率

最後更新：2023年9月28日

近十年樓市暢旺，400萬左右樓盤日漸罕見，隨樓價高居不下，儲4成首期上車難度倍增。港府一再放寛住宅物業按揭成數 ，由原來450萬元以下最高借取9成 (上限為360萬元)、600萬元以下最高借取8成，放寛至1,000萬元或以下最高借取9成、1500萬或以下最高借取8成、3000萬或以下最高借取7成。放寬按揭前後的首期及按揭供款變化可參考下表：

放寬按揭前後的首期及每月供款

樓價	制度	按揭 成數 上限	首期	每月 供款
400 萬	舊制	90%	40萬	$14,224
	新制	90%	40萬	$14,224
450	舊制	360萬	90萬	$14,224
	新制	90%	45萬	$16,002
600 萬	舊制	80%	120萬	$18,966
	新制	90%	60萬	$21,336
700 萬	舊制	60%	280萬	$16,595
	新制	90%	70萬	$24,893
800 萬	舊制	60%	320萬	$18,966
	新制	90%	80萬	$28,449
900	舊制	上限 500萬	400萬	$19.756
	新制	90%	90萬	$32,005
1000 萬	舊制	50%	500萬	$19,756
	新制	90%	100萬	$ 35,561
1500 萬	舊制	50%	750萬	$ 29,634
	新制	80%	300萬	$ 47,415
3000 萬	舊制	50%	1500萬	$ 59,268
	新制	70%	900萬	$ 82,975

註：以上假設還款期30年，按息2.5%

如對首置人士申請9成按揭或按揭保險有任何查詢，歡迎在下方留言聯絡

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9成按揭供款與入息比率

按揭證劵公司（HKMC）為自住物業承保高成數按揭，樓價上限為3000萬元。其中1000萬元或以下的物業，包括一手樓花即供計劃，最高按揭成數為9成；1000萬元以上，則只限已落成物業，即包括一手樓花建期計劃。按證公司亦可為首置申請人免壓力測試，條件為申請人及其擔保人沒有其他按揭在身，並符合供款佔入息比率不超過50%的規定。參考以下文章：

• 【按揭新例】壓力測試不是任何情況下都可豁免，5大情況你需知

反之，若申請人及其擔保人有其他按揭在身，申請按揭則須通過壓力測試，不論樓價劃一用 40% / 50% 的供款與入息比率計算壓測。參考文章：

• 【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率指南（各類型入息和供款）

8按9按免壓測，需額外按揭保險費

購買HKMC按保以敍做高成數按揭，需繳交按揭保險費，詳情可參考以下保費一覽表。首置人士若未能符合壓力測試，仍可借最高8成或9成按揭貸款，但保費會因應風險因素而作額外調整約10%。

值得留意的是，過往因數間按保公司競爭激烈，大部份客戶購買按保可享保費折扣，現時HKMC和QBE承保高成數按揭時，最高折扣可達65折。

• 按揭保險計劃按揭保費一覽表

轉按最高可借8成或按揭餘額

樓價600萬或以下，轉按最高可借8成。於新制下，若樓價600萬或以上，轉按僅可借未償還貸款餘額或最高8成，以較低者為準。

呼吸Plan二按應轉至銀行低息按揭

若業主早前使用俗稱「呼吸plan」的發展商二按上車，受惠新例放寬按揭成數，可將二按貸款全數轉按至銀行按揭，收顯著慳息之效。

呼吸plan提供極高按揭成數協助上會，首期甚至可低至5%，惟首數年低息蜜月期完結後，按揭利率可升至達5厘至6厘，遠高於銀行按息僅2.45至2.5厘，故若符合按揭新例要求，應盡早轉至銀行。

以樓價800萬，按息2.475厘為例，經發展商二按每月供款約$28,374，若全數轉至銀行按揭，每月供款約$25,205，每月供款相差達$3,169。參考我們的報章訪問及專欄文章：

• 《蘋果日報》發展商按揭難甩走 3大案例剖析「死因」（子非魚）
• 《星島日報》首天查新按保倍增 冀轉移發展商二按

利用新按揭政策轉按套現

監管機構指出，新例不適用於轉按套現，但並非完全無破解辦法，透過「甩名」或「加名」或許可行，詳情參考我們在《東方日報》的專欄文章：

• 《東方日報》新例後轉按套現　兩招突破封鎖

另外，目前按揭新例和舊例仍然並行，沿用舊例轉按套現完全沒有問題，樓價600萬或以下可借8成，還款年期最長25年。