納米樓是甚麼？ 二手按揭或轉按會否有困難？

2023年9月25日

香港樓價高昂，不少年輕人士想盡早上車，都只能越買越遠，或者越買越細。然而，隨着政府在賣地條款加入限呎令後，部份已買入納米樓的業主都關注物業日後申請按揭及轉售時會否受到影響，以下文章會逐一解答讀者有關納米樓的疑問。

甚麼是納米樓？

納米樓，又或者「劏房盤」、「龍床盤」，都是指面積非常細小的住宅單位，特點大多是開放式單位、黑廁，以及有大露台或工作平台，雖然坊間沒有一個統一的納米樓標準，惟如果一個單位面積少於200呎，基本可稱為納米樓。

政府如何避免置業人士越買越細？

隨着納米樓越建越多，政府先於2021年底，決定在部份官地加入最低單位面積約280呎的要求；其後到2022年初，進一步把限呎要求擴大至鐵路項目、市建局項目，以及其他私人住宅發展的換地及修訂地契的申請等。

以往納米樓樓花申請按揭會否有風險？

銀行對承按一手物業按揭，通常考慮開價、樓花期、單位數目、客戶是否需要請發展商二按或按揭保險等因素。個別銀行就對於中小型發展商的「納米樓」即供樓花按揭持保守態度，甚至會設有限額，所以，納米樓的樓花按揭會較為難申請。不過自政府加入限呎後，已不會再有新的納米樓項目再落成。

二手納米樓按揭會否有困難？

二手納米樓在申請按揭時，由於已是現樓，與其他二手私人樓宇的按揭沒有分別，銀行主要根據申請人的自身條件，包括年齡、入息，以及是否通過壓力測試。另外按揭物業條件亦在銀行考慮之列，會根據其樓齡、估值等因素，去審批按揭金額和還款期。

納米樓估值有甚麼要注意？

不少納米樓項目都是單幢樓，一旦成交較為疏落，有銀行的估價會較為保守，批出的貸款額或與成交價有一段距離，屆時買家或有需要支付額外首期。如果是轉按套現，業主則應盡量多查詢幾間銀行，尋找最高的估價。

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