公務員買樓無憂－供樓津貼、按揭享福利兼賺著數【星之谷專欄－經濟一週】

公務員是不少市民夢寐以求的筍工，除工作穩定外，尚有豐厚福利，包括房屋津貼。筆者此文希望分享一些按揭心得，助拿着「鐵飯碗」的打工仔，不止攞盡政府福利，再享受銀行著數，買樓無憂。

公務員供樓津貼每月金額固定，並且設有上限，津貼期最長十年。2000年6月前的舊制，津貼是實報實銷，並以固定金額計算。如果屬舊制公務員，又打算拎盡津貼上限，應採用最優惠利率計劃（P按）。如果用銀行同業拆息按揭（H按），政府是以拆息（H）等於零去計算每月供款，並以此為津貼的上限，可獲得津貼較少；如果用P按，所能報銷的供樓津貼會比H按多。

自2000年6月政府實施新制後，津貼不再是實報實銷，而是根據薪級表申請現金津貼。例如薪點達到22時，上限可以取得約月薪11%的現金津貼。這個時候業主應該採用H按，因為長遠利息比P按低，最壞情況只是打和。如果公務員欲取盡津貼上限，須調較供樓年期，直到每月還款可以盡取津貼額為止。值得留意的是，新制供樓津貼可計入息，只要申請按揭時，銀行月結單內有記錄即可，因此計算最高借款能力時，可將本身入息加政府津貼計算。

首期貸款須視乎樓價

公務員申請首期貸款時要考慮物業本身價格，原因是首期貸款雖然低息，但還款期最長僅十年。如果樓價是600萬元或以下，倒不如直接經按證公司申請八成至九成按揭，還款期可長達30年。要留意，如果選擇經按證公司申請高成數按揭，便不能借首期貸款，兩者只能取其一。

至於按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link），如果業主申請供樓津貼，所選用的Mortgage-link不應選擇「派息在本金扣減」類型，而應選擇「直接派息」，現時大部分銀行均提供後者。無論是取首期貸款或供樓津貼，都需要庫房批準。而因庫房批核的時間最長可以是60天，因此簽臨約買樓時，要向賣家爭取三個月成交期，以策萬全。

有公務員問：「一般津貼、超時工作、署理津貼（acting allowance）、兼職可否計算在入息？」簡單而言，一般津貼及超時工作都可以當入息，但因為浮動關係，銀行會以過去六個月平均數計算；如果申請九成按揭，浮動收入不能當入息。署理津貼方面，雖然大部分銀行不視作入息，但其實有個別銀行計算在內，業主貸款能力便會增加。

至於兼職，由於公務員兼職本身違反指引，故此絕對不能被視為收入。公營機構醫管局主要提供兩種供樓津貼，一種是員工購屋貸款利息津貼計劃（HLISS）；另一是5%津貼。雖然前者比率達6%，但筆者認為後者較可取。首先，5%津貼被視作收入，買樓人士貸款能力提升，可以選擇較貴物業；其次，HLISS只能夠申請P按，5%津貼可以申請H按；第三，HLISS只限大銀行，5%津貼無銀行限制，很多時中小行按揭條款比大行更為優惠及進取。

值得注意的是，申請HLISS後，轉按要向醫管局取得同意書，而且不能套現和延長還款期，嚴重限制了未來利用物業套現來增加被動收入機會，屬較差的理財工具。至於紀律部隊，可以既住宿舍也買物業。但如取房屋津貼，便要放棄宿舍，因不能享有雙重福利。

子非魚

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