放寬按揭成數之利與弊 I-V【星之谷專欄－頭條日報】

《施政報告》大幅放寬按揭成數，回看過去十年，政府為打擊樓巿，自2009年10月起推出首輪樓巿辣招，其後輾轉推出十多輪辣招，但樓價愈壓愈升，主要原因是供不應求所致。

按揭成數限制多年來愈夾愈緊，導致購買力全部偏向細價樓。在按揭保險規定下，按揭成數上限為400萬元及600萬元物業設限。400萬元物業的九成按揭還好，無論是400萬或401萬元，都可借到最多360萬元按揭，只是每多一元的樓價，均需要真金白銀拿出，而不能從貸款中獲得。而購買600萬元物業，則可借到最多八成即480萬元按揭；但601萬元物業，則只能借到六成即360.6萬元按揭，首期差額高達120.4萬元。

以屯門時代廣場、大圍金禧花園及九龍灣淘大花園兩房單位計，在過去一兩年間均在600萬關口浮沉，淘大花園紀錄顯示，最近期20個375至391方呎兩房單位成交，有13個是以整數600萬元成交，另外七個介乎565至670萬不等，九月起至今的12個成交中，更有10個以整數600萬成交。

在新政策下，900萬或以下住宅物業，可申請九成按揭或720萬之較低者、1000萬以下住宅物業，則可申請最高八成按揭。政府大幅放寬按揭成數，即時令巿場嘩然，包括筆者在內，第一時間認為此舉只會推升樓巿，無助市民上車。在《施政報告》發佈翌日，即時錄得淘大花園成交個案，業主由600萬元反價至615萬元成交，放寬按揭推高樓價的成效可謂「立竿見影」。

不少專業界別人士，需要工作數年後考獲專業資格，收入才得以倍升，在工作初期難以儲得首期。當人工大幅增加後才開始真正儲蓄時，才發現與身份相稱的屋苑，樓價已經超越600萬，在首期倍增下只好望門興歎。但現時放寬按揭成數，九成按揭範圍擴展至800萬，選擇以倍數增加，對於高入息人士來說是一項德政。

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子非魚

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放寬按揭成數利弊（二）

在《施政報告》發佈後翌日,筆者湊熱鬧與朋友去睇 樓。該單位叫價約800萬元,屬於《施政報告》前市價,新制 下可以承造九成按揭,首期、印花税連雜費不足120萬元, 在舊制時,同樣資金只能以八成按揭購買500萬元單位。

早前市場氣氛受社會事件影響,在成交網上見到的成 交價雖然沒有大跌,但交投相當疏落。當日帶筆者睇樓的 地產代理表示,早前就算該單位以市價放盤,莫說是還 價,就連睇樓客人都相當稀少。翌日當朋友仍在躊躇之 際,該單位便以貼開價售出。

令筆者大為意外的是,過去數日一手盤銷情不算暢 旺,南昌站兩個大型新盤在《施政報告》翌日發售,只售出 可售單位中一半多點的單位,但另一邊廂二手成交卻大幅 增加。就此看來,過去數年一手樓銷情與發展商提供高成 數一、二按不無關係。現時1000萬元以下的二手住宅,亦 可承造八至九成按揭,對於高薪但首期不足的市民來說,總算可在二手市場物色單位,不用與其他人在一手盤爭崩 頭,新政策似乎對症下藥。

由於首期所限,不少人以高成數按揭購買600萬元以下 物業。過去數年雖然細價樓錄得可觀升幅,但想換樓卻還 差那麼一點點。以淘大花園單位為例,剛剛以600萬元售出 的十數個單位中,其中兩個單位在額外印花稅禁售期間屆 滿後不久出售,期間升幅約31%,即是大約賺145萬元。假 如賣家當年以八成按揭上車,現時賣樓後約有250萬現金。 在舊政策下,就連購買601萬住宅以六成按揭上會的首期連 印花税亦支付不了,但新制卻可以八成按揭購買1000萬元 以下住宅。

以指數計,2016年7月算是小谷底,再對上追溯至2014 年底也差不多。換句話說,由2014年底至今,以高成數按揭買樓的上車客,其實也面對難以換樓的困局。現時按揭鬆綁，便亮起換樓的曙光。

子非魚

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放寬按揭成數利弊（三）

樓市在短時間內飆升，已是鐵 一般的事實，無論是買家、賣家或 換樓客來說，最想知道的，也許是 哪一類型住宅將跑贏大市。在過去 兩個星期，筆者從觀察實際成交及 與朋友討論間，得出以下結論。

首先彈出的，一定是過往數年 受制於按揭成數象限，徘徊在600萬 元以下單位。這批單位會即時表現 出應有市值(起碼是追回同屋苑較 細單位呎價)，然後加上因放寬按揭 造成的升值，筆者估計淘大花園較 好質素的兩房單位，短期內會升值 至700萬元。其次是本來已值800萬 元，位於市區或港鐵站附近的半新 樓 (5至10年樓齡大型屋苑)。半新樓相對於20年樓齡的舊單位，主要優 勢是附設全屋家電，装修品味亦較 為大路及現代化。

舉個例子，一間800萬元的半新樓，一成首期、釐印、經紀佣金及收樓後簡單油漆的話，總數約120萬 元; 一間面積差不多，售價700萬 元較舊樓齡的屋苑，如買家想在買 入後全爆装修的話，一成首期、釐印、經紀佣及約30萬元装修費，總 數約133萬元，初期開支甚至比前述單位更多。

現時年輕家庭較喜歡有泳池、會所及公共設施較有氣派的半新樓。半新樓的管理及保安方面亦較為完善，種種優勢之下，在這段時間內備受追捧是預期之內。

在過去數年，有為數不少的買 家因發展商的高成數一按甚至「呼吸 Pan」，以高溢價購入一手盤。當中 不少單位樓價升幅不多，想轉到正常銀行的按揭計劃，以脫離一、二 按高息期也有困難。假如這批單位 市值不超過1000萬元，業主在新制 下可選擇以現時欠款 (可包括一、二 按總額)，以高成數按揭轉按至一般銀行，或者在二手市場放售。由於現時放宽一批原本首期不足的新買 家，互動之下，筆者相信這類單位 的業主放售意欲亦會提高，不過這 些單位相信只流於量升價穩的局面。

子非魚

 

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放寬按揭利弊（四）

有跑贏，自然就有跑輸。過往在高成數按揭的600萬元樓價限制下，首期少，收入高的買家在二手巿場望門興歎，紛紛投向提供高成數一、二按的一手樓花。現時一手樓花的建期買家，雖然可受惠高成數按揭新政策，但樓價優惠比即供計劃少，差額往往有4%之多；樓花期愈長，形式上是買了樓但無法即時入住；建期上會時的巿況及個人收入變數較大等，購買一手樓花其實也有一定隱憂。但在二手巿場，看到實物又可即買即住，變數自然較少。近幾星期巿況，一手樓花往往未能一Q清袋，惟二手成交相當暢旺，反映巿民的心頭好。

400萬元以下細價物業，無論新舊制也能借得九成按揭，所以價格上應不會受新制刺激爆上。在數年前買入單位的業主，即使樓價升值兩至三成，在舊制下亦難以換到一間較理想單位而變得惜售。在新政策下，細價樓業主在放售單位後，本金加上樓價升值，隨時可以高成數按揭購買中價樓，相信會比以往積極放售。過去三四年，發展商為求將貨就價，主力打造納米單位，這些單位在近日陸續入伙，一二手細單位供應量大增，價格自然會向下調整。

在約七、八年前購買300萬元單位上車的業主，現時樓價應升至700萬元左右，隨時可轉按套現2、300萬元。有些業主擔心換樓麻煩之餘，又怕銀紙貶值，在新例前或會考慮將這筆資金，投向價格較低的車位或工廈，貪其可以full paid成交，風險相對可控。過去三、四年間，細價車位升幅遠遠跑贏住宅可見一斑。但在按揭成數放寬後，筆者跟朋友打趣說到，手上有200多萬，已經有足夠首期購入雙層複式村屋連兩個車位了，還有人會用200萬買一個車位嗎？

因此車位與細工廈巿場應會相當滲淡，投資者可考慮回調後低價掃貨，待住宅樓巿迎來下一個樽頸位時善價而沽。

子非魚

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放寬按揭利弊（五）

上回筆者因篇幅問題表達得語意不清，朋友問是否看淡住宅樓巿。其實筆者是短期看淡車位和細工廈巿場，但看好樓巿前景。

筆者認為，樓價在未來兩三年會較近期低位反彈20%。2019年新房策推出前800萬元左右單位，將升值至1000萬元。由於按揭成數象限關係，1000萬元住宅與1001萬元的住宅，首期相差達300.5萬元，所以現時已貼近1000萬元的住宅，升勢將會放緩，待一般巿區較優質兩房單位追貼1000萬元時再一起升值。屆時便會重演兩三年前的情況，當年600萬元按揭成數象限中斷換樓鍵，資金便流向數十萬元的車位或一、二百萬元的細工廈單位，將來按揭成數象限則是1000萬元，歷史亦將會重演。因此車位及細工廈短期內價格回調，當在樓巿重臨樽頸時便會爆升。

重回本篇正題，《施政報告》剛過去一個月，筆者總結幾個不同巿場。二手樓巿交投暢旺，800萬元以下住宅交投大升，各類單位價格調整並不顯著。一手盤方面，交通方便的樓盤銷情尚算可以，但大部份未能一Q清袋。一百萬左右的車位價格，較高位回落10至20%，貴價車位則未受影響。工廈方面，在今年年頭時由於放寬用途如電影工作室等，雖然叫價一度飆升，但近期叫價已回復至年初價。

由於不少人在年中時追上高回贈、低息轉按尾班車並陸續取得貸款，這批客戶應是定期轉按賺回贈，順道套現作小投資的客戶。由於這輪套現金額較少，未能即時入巿，在近期入巿估計是舊制時代的觀望族。

另一批轉按、甩名客人在《施政報告》後才起動，預計於今年底至明年初才提取貸款。這批客戶中，有不少是多年沒有轉按甚至是現契翻按，屬套現資金較多一群，套現目的相信都是用作入巿，筆者估計在明年一月，會爆發一個價量齊升的小陽春。

子非魚

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