買家物業成交前染疫離世後人完成交易自保法【星之谷專欄－經濟一週】

新冠肺炎疫情變幻莫測，筆者近日教導買家買樓時臨約上應添加適當條款——例如一旦成交前因染疫而被隔離，成交期可以自動拉長，避免賣家殺訂及遭銀行拒批按揭。但如果最壞情況下，買家在交易期間不幸確診並逝世，後人又如何自保呢？

首先筆者簡單說說物業買賣流程。

通常簽臨約後兩星期，買家便需要繳付大訂(佔樓價約10%)及繳交印花稅；臨成交前要簽轉讓契(assignment)及找尾數；成交當日買家按揭銀行會放款給律師樓，律師樓再過尾數予賣家。

舉個例子，如果買家陳伯在簽轉讓契前不幸離世，後人能不能用繼承人身分完成交易手續？

由於物業尚未正式成交，故此後人需要以繼承人身分完成交易，但申請遺產承辦需要三至四個月。

不可抗力條款保障交易

那在後人未申請到遺產承辦前，賣家可否在成交日直接殺訂？這方面確實存在灰色地帶。

因為法律上有所謂「不可抗力」(force majeure) 條款，如果因有沒法預見的天災人禍，導致未能履行合約，可以免除部分違約責任。

簡單而言，如果後人有錢找尾數給賣家，要求賣家轉為把物業賣給後人，但如賣家仍選擇殺訂，後人可以近月爆發的新冠肺炎疫情屬「不可抗力」為由，從民事訴訟途徑向賣家追討訂金，赢面絕對不低。

但問題又來了，後人如何在短時間內籌備一大筆資金找尾數？能否代表已故親人去申請按揭呢？

答案是不能，除非後人已完成遺產承辦，並以遺產執行人身份去代替先人申請按揭，才有銀行願意處理。

惟申請成為遺產執行人，一般要三至四個月時間，普通二手樓成交期較短，難趕得上成交。

若最終成交日未能筹集足夠資金去找尾數，就算有「不可抗力」為由，都難避免被殺訂的下場。

除非物業是成交期很長的一手樓，又或者賣家大發慈悲，同意拉長成交期多三至四個月，讓後人成為遺產執行人後完成按揭，才繼續成交。

不過現時疫情嚴峻，業主賣樓或多或少都是等錢用，難等到後人完成遺產承辦後才交易。

有「上車」客問：「如果買樓時簽了授權書給家人，一旦出事他能否代簽轉讓契？」答案是是不能，離世後所有授權書都會自動作廢，授權人簽署並無法律效力。

換個角度，若是賣家離世呢？事情便好辦。因為物業本身是由賣家擁有，亦屬於他的資產，後人只要獲律師樓證明是遺產受益人，便可以簽轉讓契，未必需要等待法庭令。

如果賣家擔心在成交前確診，可以預先簽好轉讓契，便萬無一失。

筆者最後想說，上述情況是所有樓市參與人士不願意樂見，惟一旦遇上必須要有方法面對。祝香港人度過今次難關！

子非魚