拒絕盲搶英國樓 「校網」主宰投資回報 2021致勝關鍵【星之谷專欄－蘋果日報】

自從約翰遜政府推出BNO「5+1」移居英國政策後，港人出於不同原因瘋狂搶購英國樓，視之為避險天堂（Safe Haven）。不過，普遍港人對投資英國樓沒有經驗，有人只看Lump-sum，有人只重視市中心，不斷無底線盲搶樓。其實簡單一個訊息，已經可以決定層樓未來升勢，就是校網因素。

根據Bloomberg數據，香港今年史無前例地舉行超過400場英國物業展銷會，而且參與者身體力行，瘋狂將銀彈傾瀉當地。地產代理公司Astons統計過，單單是首都倫敦，今年首3季港人已經掃入逾30億英鎊（約300億港元）物業，超越中國，僅次於法國。而最受歡迎英國城市頭三位，分別是倫敦、曼徹斯特及伯明翰。

踏入2021年，當BNO移居英國政策明朗化，以及約翰遜政府推出更多彈性措施後，港人搶購英國樓熱潮將會白熱化。筆者認為，現時移居英國的港人，大部份是希望子女獲得優質教育，同時免學費。在這個基礎下，未來港人「狩獵」英國樓時，目標將會更明確，就是力攻著名公立學校校區，尤其是毗鄰Ofsted Outstanding（優秀）或Good（良好）級別學校的物業。

毗鄰名校 住宅項目存溢價

事實上，過往數據亦印證著名公立學校確能帶起周邊住宅項目樓價。根據Knight Frank最近研究報告，如果一項英國物業方圓一公里內有Outstanding級別學校，該住宅物業將較同區樓有約10%溢價；在東密德蘭（East Midlands）地區，溢價甚至高達19%。

英國著名比較網站「Confused.com」亦有類似研究，當中提到若果物業是納入Outstanding級別學校的校網（Catchment）範圍，比起Good級別學校樓價平均高13.2%，而比起Requires Improvement（須改善，屬第三級）級別學校，更高出31%。

為甚麼名校附近物業價格有顯著溢價？原因好簡單，就是公立學校收生標準主要視乎住所與學校之間的距離（grammar school除外）。因此，為增加子女免費入讀著名公立學校的機會，毗鄰物業頓成家長囊中物，不論是買或租。當香港人都加入「英國名校樓戰團」後，這些住宅價格只會繼續跑贏大市。

距離接近 不一定計入校網

有些英國樓展銷會標榜所推售物業「附近」有幾多間Outstanding級別學校，但Fact Check過後，事實大相逕庭。「附近」有Outstanding級別學校，不代表物業是在該校網範圍。所謂校網，是指學校收生的「雷達範圍」，距離因學校而異，是入讀名校的關鍵因素，而這些資料可在學校收生指南或所屬市議會（City Council）查閱，也可參閱網上一些公開資料。

一般來說，如果住所方圓約200米內有一間Outstanding級別學校，子女入讀該校機會便極高；去到1公里以上，競爭開始激烈，能否順利入讀，視乎該學校是否已經超額報名（Oversubscribed）。如oversubscribed,公校主要比較申請人的住所距離。

另外，英國公立學校分幾類，例如Voluntary-aided、Academies、Free Schools等，主要是基於政府資助程度。一般而言，如果學校主要是受政府資助，收生標準都會以距離為主，但宗教取向及是否有兄弟姊妹就讀該校，也是優先考慮因素。

最後總結，買英國樓不要盲搶，不要以香港買樓知識套用當地，緊記只要物業位於著名公立學校的校網範圍，價值只會水漲船高。而且，這類型物業進可攻、退可守，就算自己不打算遷入，以高於市價出租或轉售給衝着名校而來的家長，仍大有市場。2021年，祝各位家長買到一層好英國樓。

子非魚

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