疫情下愈來愈多香港人買車代步,避搭交通工具,連帶一些連車位住宅都受到追捧。但原來一不小心,小小的車位可以拖累住宅按揭成數由8成急跌至4成。

近期筆者接觸到一名首置客張生 (化名),由於他本身有駕車習慣,故此物色了一層連車位的住宅,總價1,000萬元,未來一家人將會遷入自住。根據按揭新制,車位及住宅如果屬同一份合約,總價格為1,000萬元以內、單位用作自住,可以申請高達8成至9成按揭

張生透露,該住宅將以交吉出售,但車位現時有租客,打算收樓後跟租客中止租約收回自用。幸好買家在落實簽臨約前查詢,否則兩項物業均只能獲取4成按揭

單位雖交吉 車位租約未完

原來張生擬買入的單位雖然交吉出售,但車位卻正在出租,而且合約期尚有一段長時間才完結。由於車位與住宅都屬同一份合的,故此銀行視整個住宅連車位屬出租物業,兩者不能分割。

不過,出租物業按揭成數理應為5成,為甚麼銀行會削至僅得4成?原來車位出租、單位自住,在銀行角度視之為兩個獨立物業按揭,不能一起承造按揭。而根據金管局指引,如果申請者有多於一個按揭,成數便會扣减1成,他同時申請兩個按揭就變成兩者皆只能獲批4成按揭。

更壞的是,多於一個按揭申請人的供款能力測試會收緊,壓力測試前、後的供款與入息比率 (DSR) 上限分別為40%及50%,即假設每月收入5萬元,每月供款不能多於2萬元及2.5萬元 (假設利息上升3個百分點)。相比起按揭新制下以首置身份申請高成數按揭,最鬆的話可豁免壓力測試,最低入息要求大大提高。

這個故事提醒,如果買住宅連車位自住,又想申請毋須通過壓力測試的高成數按揭,需要確保該車位是交吉出售,或成交前租約已滿,則仍然可以申請8成按揭。

筆者亦向張生提到,上述事件有兩個解決方案:

一) 在簽臨約前要求車位也同時交吉,賣方是否願意與租客中止租約則是另一話題。
二) 住宅和車位分開買。例如張生買住宅,張太買車位,分開兩張合約。那麼張生自住單位可以申請高成數按揭;張太可以將車位視作工商物業,申請最高5成按揭。就算單位和車位原本是合契,可委託律師樓會將車位分契,操作上仍然可行。不過要留意,有些屋苑不容許非業主購買車位,也不一定容許分契。

子非魚

Carpark & Apartment

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