上回探討了有業主將高成數按揭單位「偷雞出租」,遭按揭保險公司抽樣調查抽中,被要求出示單據證明自住。但業主提交的水費單被發現使用量不尋常,不獲按揭保險公司接納而收回貸款(Call Loan)。

有讀者問:「如果單位報稱自住並申請6成按揭,實際是作出租用,但沒有經按揭保險公司申請按揭,是否屬於虛假聲明?銀行會如何處理?」

出租單位按揭最多僅容許5成;如果申請6成按揭,在申請表上需要聲明自住。但如果未曾居住便已經租出,理論上有機會干犯虛假聲明;另一個情景是如果居住後發覺不適合自住而改為出租,但忘記通知銀行而遭發現,未必算是虛假聲明,僅是違反貸款信內條款。

以筆者多年觀察,銀行甚少每年出信給6成按揭借款人要求聲明單位是自住,僅對於8成至9成高成數按揭單位較嚴厲,原因是這些物業透過政府旗下按揭保險公司申請擔保,涉及公共資源;而6成按揭毋須經按揭保險公司,由銀行自行處理,彈性自然較大。

樓價升可轉按降成數

假如物業原本是申請6成按揭,因為樓價上升而令按揭成數降至5成,又能否直接出租?其實最理想的做法是事前通知銀行,把用途由自住改為出租,便一勞永逸;另一做法是直接轉按至另一銀行重新申請5成按揭,大條道理出租之餘,兼賺取現金回贈

試過有個案一名朋友陳先生(化名)在A銀行申請6成按揭後出租單位。其後陳先生擔保家人到A銀行申請按揭買樓,想把租金計算作入息,惟A銀行翻查紀錄發現該單位最初用途是自住,該住宅價格升幅亦不夠令按揭成數降至5成,銀行拒絕把租金計算作入息。

陳先生打算改報B銀行,不過筆者提醒他本身有按揭在身,改報其他銀行都需要提供原按揭最近3個月還款紀錄,新銀行仍可從原貸款額及成交價計算到按揭成數。不過由於原按揭並不在B銀行申請,B銀行會否計算該單位租金收入,實際是商業決定。

子非魚

https://ps.hket.com/article/3276343

20220615HKET

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