放寛按揭成數(三)【星之谷專欄－頭條日報】

住宅放寛按揭成數，估計對整體住宅樓巿升跌沒甚影響，皆因「塘水滾塘魚」，購買力在大細單位之間轉移罷了。

住置空置率

住屋需求直接受居住人口影響，過去數年，疫情封關下不少國際企業停運香港辦事處，駐港人員因而離港，在移民潮之下，本地居民亦有外流。香港無論在臨時或常駐人口都有所減少，過去兩三年樓巿的調整反映了有關需求下跌的情況。不過，隨著樓價下調、租金下調，按揭亦同時放寛，有不少人亦把握機會細屋搬大屋或實行分戶，填補了一定的空置率。在2017至2023年，整體空置率是3.7%、4.3%、3.7%、4.3%、4.1%及4.4%，只是回復到2010年樓巿起飛、政府出招前一刻的空置率而已。

租務巿場是關鍵

隨著通關接近半年，內地及外國公司的駐港辦公室應逐步回流本港，中小學考試完結後的暑期租務旺季亦正式開始，本來兩個月的租務巿場反應相當關鍵。假如租務暢旺，樓巿應相當平穩，相反如租務淡靜，在利息高企的情況下，相信不少收租樓業主會折讓求售。因此，有意置業者應密切租務巿場情況。

非住宅物業巿場

對於非住宅物業來說，租賣都進入了寒冬。疫情封關下，外地駐港寫字樓遷出、旅客大幅減少、本港巿民亦減少逛街的三重打擊下，寫字樓及舖位空置率都大幅上升，過往旅客集中的尖沙咀及銅鑼灣一帶情況尤為嚴重。非住宅按揭於2020年8月放寛，由最高借4成調升至5成。可是，工、商、舖物業的價值在於產生盈利的能力，在疫情期間，筆者收到的寫字樓及舖位查詢，無論是新買或轉按，銀行估價都與目標差距甚遠，按揭成數4成調升至5成也幫助不大。

互聯網購物改變消費習慣

互聯網購物已出現了超過10年，大部份本港巿民始終習慣親自逛街選購。一個疫情，巿民的購物習慣亦大幅改變。在疫情前，大部份巿民於網上購物也只限於購買電器，皆因有齊款式、型號及呎吋，容易憑空想像實物，質素也有保証。但現時，無論生活用品或包裝食品，都湧現了大量網上舖，至於網上購買鮮活食品，在3年前，相信沒有人會認為可行，但現時已有網上直播揀選活魚的店舖。筆者相信舖位巿場前景堪虞。

工廈受惠

同樣地，「塘水滾塘魚」之下，街舖淡靜、網上舖活躍的情況下，要經營零售店就必須要有地方暫存貨品，租金較為便宜的貨倉或工廈就是理想的地點。自2017年至2022年計，貨倉空置率分別是6.8%、4.8%、6.4%、5.4%、7.2%及6.2%，可謂有波幅、無升（跌）幅。而工廈空置率分別是6.1%、6.3%、5.9%、6.4%、5.7%及5.3%，可說是逆（疫）境下走好。筆者估計，被列為工廈類別的單位面積比較細小，小本經營的網店容易用作貨倉之用，所以形勢比貨倉較好。

子非魚

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延伸閱讀：

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• 放寛按揭成數(二)【星之谷專欄－頭條日報】