放寬按揭與我無關？詳解置業人士隱藏着數【星之谷專欄 – BOSSMIND】

金管局宣佈放寬按揭成數，市場期待已久的「托市」措施正式登場，雖然政府對於最多聲音要求的「撤辣」依然沒有分毫讓步，但今次一系列放寬按揭成數措施，也絕非如財政司司長陳茂波早前所指是「政策微調」，而是震動整個按揭市場，無論是新買或是已經持有物業的人士，大部份都受新措施影響。近期客戶關於轉按的查詢就多了三成，反映新措施對他們有一定吸引力。

對於金管局今次提出的修訂，大眾着眼點在於，在上按保的情況下，1,500萬元的物業最高按揭成數可達八成，意味着只需要300萬元首期就可以上車；至於購買3,000萬元的物業上按保，按揭成數亦提高至七成，有機會以900萬元首期上車。

「唓！幾千萬嘅樓，放寬咗都唔係個個買得到啦！」誠然，能夠輕鬆拿出300萬元的買樓人士，不是沒有，但肯定不是社會中的多數，而且貸款額變大，相對的壓測要求亦隨之而提高，要入息過關也是一大難題。另一方面，大多數小巿民的物業都是介乎600萬元至800萬元的單位，在「波叔Plan」下，1,000萬物業透過按揭保險已可做到最高九成按揭，難道真的是「放寬按揭與我無關」？

審批關卡可二變一

要留意的是，申請高成數按揭要同時通過銀行和按揭保險公司的審批，兩者比較下，後者會相對嚴格，申請人除了要提供3個月入息紀錄外，還需要稅單、強積金紀錄等，申請人的年紀、首期來源都會是按保公司的考慮因素；另外，如果要申請九成按揭，則必須是固定收入人士。以上的條件或會對申請人申請按保造成障礙，一旦按保拒批，銀行以往最多只會承擔物業估價六成的貸款。

不過，今次是銀行按揭成數與按揭保險同步放寬，亦即是在不上按保的情況下，貸款人可直接向銀行申請七成按揭，審批亦由過兩關變成過一關，理論上會更容易獲批。在同樣不上按保的情況下比較，貸款人在新制下的貸款額亦較以往多至少一成。而且要申請高成數按揭需要購買按揭保險，保費動輒十萬元計，不上按保就可以節省一筆可觀的支出。

轉按重按坐享其成

至於正在供樓的業主也不用失望，假設業主本身申請高成數按揭，在2年前買入1,000萬元的物業，借八成，在未有新措施之前，即使罰息期後想轉按，承按銀行最多只會批出六成貸款，如果未足夠清還原有銀行的貸款，就需要重上按保或由業主自行「抬錢」。在放寬按揭成數後，銀行可為業主承造七成按揭，變相只要業主2年來供款清還的本金相當於樓價一成，就可順利轉按至另一間銀行並甩按保，可獲得退回15%按揭保費。

更着數的是，新措施適用於轉按套現，於是在物業估價不變的情況下轉按，會令業主坐享其成，只要入息夠計，就能夠套現多一成的資金。另外，業主如果手持現契樓，考慮以資產水平方式將物業重按，按揭成數上限由四成提升至五成，套現能力同樣提升一成。

還有一點，以往如果申請人有五成或以上收入來自香港以外地區，申請人按揭成數需要減一成，不過在新措施下就取消相關要求，預計會利好非本地收入人士置業。日後會否再有其他相關政策，包括減辣或撤辣，值得市場關注。

子非魚

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