取消壓測毋須入息？ 尚有另一防線須闖《星之谷專欄 – 經濟日報》

金管局放寬按揭政策限制，其中一項是取消壓力測試（簡稱壓測），令買樓人士申請按揭最低入息要求進一步降低，屬眾多刺激樓市成交措施其中一個焦點。不過，筆者發現不少人對於取消壓測都存在誤解，以為銀行不再需要最低入息要求。

要留意，以往銀行需要按揭申請人進行壓測，要求按揭利率在現有水平增加兩個百分點情況下，供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio，DTI）不能超過60%。即使政府今天取消這項規定，但申請按揭仍然要計算另一項比率——即申請自住樓按揭、名下沒有其他按揭情況下，每月供款仍然不能超過入息一半（即DTI不超過50%）。

如果購買的物業用作投資用，亦即是擬打算出租；或者本身名下有其他按揭正在償還當中，最低入息要求便會再度收緊，每月供款不能超過月入40%（即DTI不超過40%）。

至於假如閣下的收入是來自於海外，在香港是首次置業及名下無持有其他按揭，DTI要求也是50%，即每月供款不能超過月入一半，這對比以往是寬鬆了。

每1萬月薪增5萬元貸款額

究竟取消壓測對於最低入息要求影響有多大？舉個例子，每100萬元按揭貸款額，以往有壓測的話，最低月入要求為10,130元；取消壓測後，最低入息要求降至9,700元。換句話說，以往每1萬元月薪可借98.7萬元，取消壓測後每1萬元月薪可借103萬元。

上車客如果只是買一層樓，其實分別不是太大；但閣下是投資者的話，需要買很多物業收租，壓測存在與否分別就大得多了。話說回頭，今次政府全面撤辣，包括取消多項印花稅、取消壓測、增加收租物業按揭成數，以及增加透過資產審批的按揭成數等等，其實都是鼓勵投資者入市，希望他們能夠購買更多物業以刺激樓市交投。

不過要留意，雖然金管局提出住宅按揭申請毋須一定要通過壓測，但最終決定權還是在銀行手上。每間銀行的風險承受能力均有不同，一些銀行為了風險管理，還是需要一定程度的壓力測試。不過，目前三間大型銀行就明言不會要求按揭申請者進行壓測，無論是新買住宅、「甩名」或轉按，大可以放心。

莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁