2023年5月2日

買樓唔同買棵菜,準買家在參觀二手樓盤時,最好要驗清驗楚,但實地睇樓時間不長,一般只有15至20分鐘,如何可以在這樣短時間內,了解最多樓宇的狀況?我們準備了這篇睇樓八件事,準買家可收藏參考。

睇樓技巧

1. 了解樓齡及維修事項

如果由代理帶睇樓,前者一般都不會事前透露單位的樓層和室號,但客人可以先查清楚屋苑的樓齡,以及大廈是否有大維修。前者影響申請按揭的還款年期,如果擬買入物業的樓齡太多,按揭年期有機會少於25年。
另外,物業如果正在大維修或翻新,理論上費用由賣方支付。但如果臨約未有寫清楚,可能最終轉嫁至買方,後者可能需要承擔幾萬至幾十萬元費用。故準買家應先在業主立案法查詢有關大維修的資料,也可以到屋宇署網頁查閱相關大廈的維修通告。

2. 留意單位間隔

進入單位睇樓,除了要留意座向、景觀、裝修,亦都要留意單位的間隔結構是否曾經被改動過,準買家可要求代理提供由屋宇署批准的建築圖則作對比,避免單位內會違反建築物條例,又或者佔用公用地方等。例如業主曾違規將廚房改為開放式,影響消防安全,買家可要求原業主將廚房還原。

3. 慎防化妝樓

所謂化妝樓,即是本身有問題的單位,業主以掩人耳目的方式去遮蓋,準買家睇樓時要特別留意,例如牆身本來滲水,有業主會用特別深色的油漆去遮蓋滲水位置;另外一些假天花或會掩蓋喉管及鋼筋外露問題;如徵得業主同意,可以搬開大傢俬,看看是否有隱藏缺口,如電線外露等。

4. 兩大檢查位—浴室及窗戶

舊樓大多有浴室漏水的通病,維修成本也很高,準買家最好避之則吉。一旦發現浴室天花有明顯、規則的裂紋,可能代表單位鋼筋很經已生鏽,另外亦要留意浴室門邊的牆腳有否發黃或發霉。
至於窗戶,則要確保沒有生鏽或漏水等問題,另外亦要檢查窗框是否牢固,避免日久失修而鬆脫墮落,導致人命傷亡。

5. 睇樓不是一次的事

遇到心儀的單位,也不應心急下決定,最好可以在不同時間再相約到現場視察一次,最好能滿足晴天和雨天、早上及黃昏的條件,可以確保單位不會因天氣而滲水,以及可感受到不同時間的景觀。

6. 檢視公共空間環境

除了單位室內佈局,公家環境亦要重視,例如鄰舍門口、走廊、後樓梯等的衞生環境、升降機運作是否正常、座頭是否常設保安等,都會影響住屋質素,另外亦要留意屋苑附近的施工地盤,或會有噪音及灰塵問題。

7. 睇樓後要查冊

由於曾有騙徒假扮業主放盤,騙取訂金。故準買家睇樓要查冊,可委託代理提供人心儀單位的最新土地註冊處資料,包括有關大廈業權分配、入夥年份、原業主姓名、歷史成交記錄及按揭情況等,並瞭解單位是否涉及按揭、抵押、法庭命令等,確保單位沒有遭釘契或被發僭建令,否則新業主可能需承擔罰則,未來申請按揭或轉售也有困難。

另外,二手物業交易一般都是雙方同意物業以「現狀」去買賣,故在臨近成交日,買家務必再次驗樓,發現問題可於成交前向賣家提出。

8. 注意買賣價

如果買入價低過市價逾20%,申請按揭時或會出現問題,銀行因懷疑物業「近親送贈」,拒絕受理。相反,一旦買入價高於銀行估價一大截,買家在申請按揭時亦有機會借不到足夠成數。

睇樓Q&A:

睇樓是否一定要簽署「睇樓紙」?

經代理揾樓,準買家必須簽署「睇樓紙」,該文件具法律效力,列明簽署人在某段時間內只可透過該代理購入單位,並需要支付佣金。簽署後,買方不能繞過代理去購買物業以逃避佣金,否則代理有權向買家追討賠償。

一旦未能到現場視察,應如何是好?

有些物業仍有租客,業主或會以租客不便為由拒絕讓有興趣的人士睇樓,準買家或只能夠相片或影片去睇單位,未必能夠清楚了解到屋內僭建或損壞情況,故最好都是要去實地視察。假如執意要買沒法參觀的物業,也要進行查冊、驗樓等。 如果是連租約買入的物業,租客拒絕在成交期前遷出,原本自住的業主,在申請按揭時或會被視為投資,按揭成數成需要減一成。

一手樓和二手樓的睇樓重點有何不同?

一手物業,發展商大多會搭建示範單位,通常會配備裝修傢俬去增加吸引力,準買家可參觀清水房,了解物業的間隔,同時要細讀售樓書的內容。準買家亦應該到屋苑所在的位置視察,從而了解單位的座向和景觀,亦可以視察周邊環境。

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