2021年4月9日

近來受惠疫情受控及經濟前景回暖,香港樓市強勢復甦,重燃市民上車意欲。然而,買樓流程複雜繁多,令不少準買家感到煩惱,星之谷以一文列出「買樓十步曲」,解釋由揀樓至成交的箇中細節及注意事項,助準買家順利上車。如現有業主打算樓換樓,可以參考我們另一篇文章,預先做足功課,確保自己的樓換樓大計能夠順利完成。

買樓十步曲清單:

1. 於揾樓平台或代理行揀選樓盤
2. 簽署「睇樓紙」,親自睇樓
3. 銀行估價,查詢單位真實價值
4. 簽署臨時買賣合約及落細訂
5. 攜臨約至銀行申請按揭
6. 簽署正式買賣合約及落大訂
7. 簽正約後繳交印花稅
8. 臨近成交日再次驗收單位
9. 成交日簽署樓契及支付樓價尾數
10. 購買家居保險或火險

買樓程序

 

1. 於網上或代理行揀選樓盤

香港網上揾樓平台繁多,買家可根據價錢、區域、呎數等自訂要求,找出所有合適樓盤。另一方法是直接走入心儀地區附近的地產代理公司,代理會詳細介紹正在放售的樓盤。如果已經有心水樓盤,但未能於網上找到相關放盤,亦可嘗試向樓盤附近的地產代理查詢。

2. 簽署「睇樓紙」,親自睇樓

網上圖片、平面圖等難以看清樓盤全貌,買家需要透過實地睇樓,才能查清楚大廈及單位的保養、間隔、景觀等情況,亦可視察單位附近環境是否理想,如是否鄰近垃圾房及衛生等。值得留意,若於落雨天睇樓,可以有效查驗樓盤漏水問題。

另外,買家需要留意單位是否凶宅,在法律上其實並沒有為凶宅作出定義,只能依照一般人的廣泛認同定出一個模糊的框架。銀行或按保不會因物業是凶宅類別而不批按揭,只要估價行估到價,便可以做按揭,那怕是高成數按揭。不過,並非所有銀行會對凶宅單位進行估價,如想了解凶宅按揭,可參考以下文章:

若經代理揾樓,準買家必須簽署「睇樓紙」,該文件具法律效力,列明在某一時段內只可透過該代理購入單位,以及成交後所需要支付的佣金,以防止買家「飛起」代理,直接向業主買樓的情況。

3. 銀行估價,查詢單位真實價值

一般而言,賣家放盤叫價或會比底價高出3%-5%,以增加議價空間。為免買貴樓,買家可免費於銀行網站進行估價,作為樓盤的市價參考指標,高出此價太多可視之為不合理。經代理揾樓時,可將心水價格告知,請代理為你講價。然而,買家的減價要求宜盡量合理、避免過度偏離市價,否則難以促成交易。

4. 簽署臨時買賣合約及落細訂

若買賣雙方於樓盤售價取得共識,便可簽署「臨時買賣合約」,當中會列出訂金金額、雙方擬定價錢等成交資料。若經代理買樓,合約一般由地產代理提供,買家簽約後,同時需向賣家支付「細訂」,金額約為樓盤售價的3至5%。

簽署「臨時買賣合約」後至簽署「正式買賣合約」前的14日內,若買賣雙方任何一方反悔,悔約方需要賠償雙倍訂金,以及支付買賣雙方的代理佣金。

5. 攜臨約至銀行申請按揭

簽署臨約後,下一步便是申請銀行按揭,買家可帶備臨約自行至銀行申請,或委託按揭中介免費代辦。簽臨約後宜盡早申請按揭,若想申請6成以上高成數按揭,需要同時購買按揭保險,更要留備充足時間補交證明文件,並確保於樓盤成交日前,獲銀行批核按揭及準時放款,否則或有「撻訂」風險,被沒收訂金。

此外,申請按揭時,買家要知道入息「夠唔夠計」,不同類別的收入計算方法不盡相同。如「唔夠計」,加按揭擔保人是一個解決辦法,詳情可參考以下文章:

全港各大銀行均提供樓宇按揭,買家申請前宜先行格價,特別須留意按揭利率、現金回贈、罰息期等。除自行格價外,買家可免費向按揭代理查詢最新按揭計劃及代為格價,除可節省時間,亦能確保資訊正確無誤。

6. 簽署正式買賣合約及落大訂

簽署臨約後,買賣雙方需要委託律師,代為進行查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等工作。一般簽署臨約後14日,雙方須再簽正式買賣合約,買方需同時支付「大訂」,普遍大訂及細訂金額合共為樓價10%。若律師發現物業有樓契遺失、業權不清、釘契等問題,而賣方於成交日前仍未能解決,視乎實際情況,買家有權取消交易及取回已支付的訂金。

7. 簽正約後繳交印花稅

簽署正式合約後30日內,買家須繳付物業印花稅,首次置業人士可獲豁免15%從價印花稅,只需按較優惠的第二標準稅率繳稅。

8. 臨近成交日再次驗收單位

一旦簽署樓契,意味買方同意於「現狀」買入物業,事後即使發現問題,亦不會向賣家追討維修費用。所以於臨近成交日,買家務必再次仔細驗樓,若發現問題,應於成交前向賣家提出。

9. 成交日簽署樓契及支付樓價尾數

樓盤成交日,一般定於簽署正式買賣合約後的60至90日內,屆时買賣雙家於律師樓簽署轉讓契(即是樓契)後,單位的業權將由賣方轉至買方。代表律師會負責草擬樓契條款,並將樓契送往土地註冊處登記。

買家在定成交日時,應該要考慮會否承造高成數按揭。如6成或以下按揭,通常2個月的成交期已經足夠。但是,6成以上按揭,因為需要經按揭保險,按揭申請時間通常較長,建議買家和賣家爭取3個月​成交期。

於成交日,買家需要清還樓價尾數及支付代理佣金。若已申請按揭,銀行通常會於成交日前,放款至你的代表律師,再由律師代為轉賬至賣方支付樓價尾數,意味按揭放款不會經過買家的銀行戶口。近期接連有律師樓出現問題影響業主成交,想避免遭受無妄之災,可參考我們在《經濟一週》的專欄文章。

10. 購買家居保險或火險

申請樓宇按揭時必須購買火險,如屋苑管理費已包含火險,申請按揭時則毋須再買。然而,個別銀行仍需借款人主動申報,否則會替借款人再買一次火險。而家居保險並非必須,業主可自行選擇是否購買。

火險即是樓宇結構保險,用以保障單位的結構問題,例如牆身、地板、門窗、天花等等,可補償損毀後所需的更換及重建費用。大部份新屋苑管理費均已包含火險,但保障範圍或只包括住宅單位外的結構問題。若業主想保障單位內的問題,可以額外買一份火險。

家居保險,用以保障單位內因意外而導致的財物損失,如首飾、珠寶、收藏品、家庭電器等,及於住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡時提供保障,業主可選擇是否購買。

值得留意,向銀行申請按揭時,大部分銀行會提供火險及家居保險購買優惠。

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