2021年9月14日

一般政府批地租年期分為3種:75年、99年、或999年。港島及九龍很多大廈都是999年的「舊契」。其餘新契的租期為99年。不過,回歸時,中央宣佈在2047年6月30日前租約滿的土地,可自動續租使用。地租為差餉租值的3%。

因此,到2047年7月1日後,很多九龍和新界的大廈或屋苑的租期都會屆滿。要了解更多什麼是2047大限,可參考《經濟一週》這報導:

地契年期影響按揭還款期

如果買入2047地契約滿的大廈,能不能做30年按揭?

答案是可以。雖然2047年拒今只有25年,但以筆者所知,沒有銀行因此需要宿短這些大廈的按揭還款期(目前最長是30年)。筆者估計原因是普遍共識2047後政府會容許這些土地續租,只需要使用者每月付一個合理的地租便成,無需補地價。故此,業權不應有問題。當然政府是有權不續租,但會令整個香港經濟造成莫大的傷害。

參考在中國的案例,一般過了地租期的大廈,中國政府都容許續租,甚少出現強制收回土地的個案。

按揭年期不決定於地契租期,但決定於人齡和樓齡

銀行按揭能不能做到30年,其實不決定於地契的租期,而是決定於貸款人的年齡以及所抵押的物業的樓齡。一般銀行按揭以75減人齡及75減樓齡,取其低者為最長還款期。因此,只要人齡是45歲以下,以及樓齡是人45年以下,便可以做足30年。

有些銀行容許用80減人齡或樓齡,故此如人齡或樓齡超過45年,可以選這些銀行做按揭,利息是相同。個別中小銀行可以用85減去計,但需要加息。不過,如要申請高成數按揭按保取態是以75減樓齡計算最長還款期,而人齡則留待銀行去決定。

最後溫提,按保對於村屋是以55減樓齡去計算,故此較舊的村屋,如做高成數按揭,未必能批到30年還款期。

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