【負資產2024】銀行call loan真正原因！樓價跌變負資產call loan可避免？

更新：2024年7月25日

業主最怕聽到「call loan」兩字，特別是在樓價下跌時期，出現負資產情況，最擔心就是銀行再傳來call loan的壞消息。但其實負資產與call loan未必一定是對等關係，到底甚麼情況下，銀行才會call loan？業主又應該如何減少被call loan的風險，下文為大家詳細解讀。

甚麼是負資產？

負資產是指抵押作按揭的物業價值低於尚欠銀行的按揭餘額，舉例一名業主以800萬元購買一個物業，銀行承造9成按揭，即業主貸款720萬元，一年過後業主清還了20萬元本金，但物業的估值已跌至650萬元，業主就變為負資產。

負資產成因是甚麼？

成因主要來自兩方面，首先是物業的估值，例如整體樓市大幅滑落，或者同一個屋苑其他單位都大幅減價，都有機會令物業估值下調，而同一時間業主借取的按揭成數越高，物業估價下調時就越容易變成負資產。

近年負資產走勢如何？

按照金管局數字，負資產住宅按揭貸款宗數由2023年第4季末的25,163宗，增加至2024年第1季末的32,073宗；同時，負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2023年第4季末的1,313億港元，增加至2024年第1季末的1,653億港元。過去兩年的詳細數據可參閱下表：

年份/月份	宗數	金額 （港元）
2024年第1季	32,073	1,653億
2023年第4季	25,163	1,313億
2023年第3季	11,123	593億
2023年第2季	3,341	174億
2023年第1季	6,379	344億
2022年第4季	12164	662.5億
2022年第3季	533	30.6億
2022年第2季	55	3億
2022年第1季	104	6.1億

值得注意的是，負資產宗數在2003年第二季曾創下超過10萬宗的歷史新高，目前走的數字亦呈上升之勢，是近20年來最高。

負資產對按揭有甚麼影響？

負資產反映物業的估值下跌，亦會影響按揭的貸款額，最受害的是本身借了發展商按揭，在低息密月期結束後想轉按至銀行，但因為估價不足而需要抬錢，或被逼留在原發展商按揭中，每月支付高昂的利息。另一方面，打算轉按揭套現的業主，亦會因為估價下跌而令套現資金減少，或會借不到業主所需的貸款額。

Call loan是甚麼？

Call loan即是銀行要求即時收回按揭貸款，根據按揭合約文件，銀行作為貸款人一方有權隨時向借款人要求提早還款。然而，實際上銀行並不會輕易行使權利，一來有機會影響商譽，二來如果貸款人無力提早還款，就會造成壞賬，即使收回物業作銀主盤拍賣，所得收益亦未必足夠填補貸款額，而且拍賣銀主盤亦要額外的行政費用。而且在按揭貸款上，有了壓力測試以及限制按揭成數的措施後，整體樓按更穩健，銀行現時沒有call loan的需要。

負資產會否call loan？

香港曾經在金融風暴之後，有不少業主因為負資產而被call loan。但經此一役後，銀行鮮有因為負資產而call loan。正如上文所說，一旦逼得業主太緊，隨時收回物業也不足以抵消借出去的貸款；再加上貸款申請高成數按揭，會有按揭保險公司擔保，減輕銀行貸款風險，在新按揭成數下，樓價要大跌多過3成，銀行才會有輸錢風險，所以銀行不會因物業變成負資產而立刻call loan。

銀行call loan有甚麼原因？

以下都是常見的銀行call loan原因：

• 持續拖欠還款：如貸款人因為失業、財務出現問題，導致一段長時間無力還款，例如連續3個月沒有供款，銀行就有機會call loan。
• 銀行戶口有異動：每間銀行都有AML（anti-money laundering）部門專責調查洗黑錢活動，如銀行懷疑客人戶口有洗黑錢活動，就會call loan並關閉戶口。即使沒有從事違法活動，但客戶的戶口因為經營小生意而經常有大量現金出入，又有機會因違反銀行規定而被關閉戶口。
• 偷雞出租：如果業主申請高成數按揭，但偷偷地出租物業，違反按保聲明以及按揭契的條款，一旦被銀行發現而又遲遲不改正，call loan是可以預期的結果。
• 有其他債務：銀行的按揭契有「all monies」 條款，即客人如在該銀行有任何其他貸款，例如拖欠信用卡，私貸、孖展股票被斬倉等，銀行都可用抵押物業來清還。另外，如貸款人借財務公司二按，並登記了TU，信貸資料庫公司會有電郵提示寄給頭按銀行，銀行得知後或會call loan或加息。

如何避免call loan？

• 首先貸款人要保持良好的還款紀錄，準時還款是必須的。
• 供樓年期長達30年，貸款人最好養成儲蓄習慣，一旦遇上經濟不景氣或樓市大幅下調，都有足夠經濟能力繼續供樓。
• 避免借太高成數的按揭，遇着樓市波動、息口上升，借得多除了容易變負資產，也會令到按揭利息急增，業主供款會倍感吃力。
• 分散風險，把按揭、現金和投資、以及出糧戶分散幾間銀行，令承按銀行不會掌握貸款人太多私人資料。

一旦被call loan如何應對？

被call loan業主，一時三刻未必有能力清還整筆按揭，可能需要賣樓還債，如果遇上樓價下跌，物業售價不足以還清按揭，業主就需要另外支付差額。另一個較可取的做法是考慮將物業轉按，盡量爭取較高估價，令業主可以平手轉按，毋須額外抬錢。

細規模的銀行call loan機會是否較大？

部份客人會有錯覺，以為中小銀行實力較弱，較容易call loan。但事實上過去十多年，不論是大銀行或中小銀行，因樓價而call loan 的個案都甚為罕有。相反，大銀行更為注重 compliance（合規），客人戶口稍為出現輕微違反compliance 的風險，大銀行也會果斷關閉戶口。

延伸閱讀：

• 【星之谷專欄－都市日報】銀行CALL LOAN迷思
• 業主單位變凶宅，銀行會否CALL LOAN？
• 大銀行？中小銀行？按揭申請銀行點揀好？