母親妻子同時置業要求擔保 大丈夫情義兩難全？【星之谷專欄 – BOSSMIND】

「阿媽同老婆跌落水，你會救邊個先？」相信這個問題都曾經困擾不少已婚男士，而且很難有一個圓滿的答案。而在申請按揭問題，亦有一位客人遇到類似的兩難困境，幸好經過專業分析後，事主能夠安然度過家庭難關。

馬太近日眼見大量一手樓低價開售，並看中市區新盤一個800萬元單位，於是入票碰下運氣，結果一擊即中，並計劃以其丈夫馬先生為擔保人，借足九成上會。惟同一時間，原本住在深水埗公屋的馬先生母親，亦因為擔心房署加強資產審查而需要被逼遷出，於是物色到一個650萬元二手物業，並要求以兒子作為擔保人借高成數按揭上車。

不可同時擔保兩份高成數按揭

不過在現實中，按保公司是不容許同一名擔保人為兩層物業作高成數按揭擔保，如果馬先生同時擔保太太和母親申請按揭，只有一份能申請高成數按揭，另一份則只能向銀行借最高七成，但由於馬先生有擔保在身，故按揭成數需要減一成至最高六成。

由於太太和母親的首期都是「掹掹緊」，馬先生自己亦沒有太多流動資金可以支援二人的首期支出，左右做人難，正躊躇不知如何是好，於是向筆者請教。筆者了解完馬先生的個案後，嘗試為他提出應對之策，衡量得失並作出最佳選擇，以免得失太太或母親。

首先，兩個物業的價值有別，馬先生如果為太太擔保九成按揭，有機會借足九成，即720萬元，相反為馬老太擔保最高也只能借到585萬元，兩者取其高，馬先生應為其太太擔保借足九成，而馬老太的按揭則需要減至六成，亦即是馬老太按揭貸款額最高為390萬元。

如果想借盡一點，可考慮先擔保馬老太的七成按揭，再去擔保另一份高成數按揭，這樣就毋須扣減按揭成數，但就必須支付更高的保費，以800萬元的物業為例，借九成，30年還款期，擔保人有按揭在身，保費比率就貴0.6%，即相差約4.3萬元。

即使解決首期的問題，如擔保人本身已有另一份擔保，銀行對貸款人的供款與入息比率（DTI）和壓力測試要求更嚴格，DTI不得多於40%，壓力測試不得高於50%，貸款人馬老太及擔保的馬先生，需要有足夠的入息，才能滿足這相對高的門檻。

轉投居屋市場可一石二鳥

由於同時擔保兩層物業困難重重，筆者會建議馬先生說服其母親以公屋單位換取居屋，由於新居屋有政府擔保，可以免入息文件和壓力測試，貸款人只需要在申請表內聲明家庭總收入，即使是不同住的家庭成員收入也可計算在內，只要總收入足夠應付供樓開支，按揭就大多能過關。這樣一來，馬先生就可以在不影響作為太太的擔保人同時，亦能讓母親安居樂業。

雖然近期新一批的居屋2023已經接受申請，但全部都屬於遠期樓花，即使成功中籤選購單位，都未必能夠於短期內遷入。如果馬老太想盡快上樓，可考慮選擇綠置居貨尾，又或者申請購買資格證明書，在居屋第二市場購買二手居屋，這樣就可以加快上車時間。

不過二手居屋雖然同樣由政府擔保，惟實質按揭成數和年期須視乎政府擔保期剩餘多少年而定，不是所有二手居屋按揭都能獲批九成貸款和25年還款期，貸款者或需要在兩者之中作出取捨。

特別要提醒，如果想以公屋換居屋，今年新增規定中，申請人及其申請表上的家庭成員，在過去兩年內，都不得在香港擁有任何物業，否則會被視為不合資格。

子非魚

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