2020年5月13日

近日筆者收到個村屋盤,地下無花園,開價1100萬,令人乍舌。看了圖片後,該村屋單位位置在馬路旁,有條天橋接駁到對面一個住宅屋苑。因此很明顯,該村屋的業主是以「地鋪價」去開價。在地理上該單位的確是有街鋪的價值。

事實上,香港不少村屋地下那層,都是用作地鋪用途。比如在大圍或沙田,這類村屋式地鋪都不罕見,很多是經營食肆。問題是,買入這些村屋,做前鋪後居,能不能申請到按揭?

城規會有機會反對村屋做地鋪

買入村屋做地鋪,要留意地契。有些較舊的村屋,地契沒有寫明是用途,那麼做地鋪還是做住宅理論上都沒有問題。不過要小心,村屋做地鋪不只是受地政監管,也受城規會監會。村屋地下做了食肆或其他商業用途,或者和城規會在該地區的整體規劃有迴異,都有可能被城規會管制。而買入這些村屋時,由於價錢已是地鋪價,買賣雙方都假設了可以該單位可以合法經營店鋪,但事實不是必然。

城規會網頁:
https://www.info.gov.hk/tpb/tc/whats_new/whats_new.html

前鋪後居,銀行按揭困難

如果買入的村屋已本身是地鋪,由於申請村屋按揭,銀行一定要驗樓,所以銀行會見到該單位已用作了商鋪用途。這時就算地契上沒有寫明住宅用途,大部份銀行都不能做按揭。這是因為安全原因,尤其如該地鋪是經營食肆,銀行更會有風險考慮。

個別細銀行可能會批,但要加息。不過也要留意,如要做高成數按揭,就算銀行肯批,按保都不會批。

村屋價賣鋪價,銀行未必估得足

如果該村屋本身不是經營地鋪,但業主以鋪價來開價呢?因單位在申請按揭時沒有經營商鋪,申請按揭是沒有問題。但問題在於如賣家以鋪價去開價,銀行一定不會估得足價。因無論該單位所處的位置有幾大人流,形成有做地鋪的價值,銀行都只會以住宅用途去估價。因此,如賣出價大幅高於銀行估價,按揭不會借得足,個別大銀行甚至會拒批。因此,如買家想購買這類型物業,要有full pay 的準備。

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