2020年5月13日
近日筆者收到個村屋盤,地下無花園,開價1100萬,令人乍舌。看了圖片後,該村屋單位位置在馬路旁,有條天橋接駁到對面一個住宅屋苑。因此很明顯,該村屋的業主是以「地舖價」去開價。在地理上該單位的確是有街舖的價值。
事實上,香港不少村屋地下那層,都是用作地舖用途。比如在大圍或沙田,這類村屋式地舖都不罕見,很多是經營食肆。問題是,買入這些村屋,做前舖後居,能不能申請到按揭?
城規會有機會反對村屋做地舖
買入村屋做地舖,要留意地契。有些較舊的村屋,地契沒有寫明是用途,那麼做地舖還是做住宅理論上都沒有問題。不過要小心,村屋做地舖不只是受地政監管,也受城規會監會。村屋地下做了食肆或其他商業用途,或者和城規會在該地區的整體規劃有迴異,都有可能被城規會管制。而買入這些村屋時,由於價錢已是地舖價,買賣雙方都假設了可以該單位可以合法經營店舖,但事實不是必然。
城規會網頁:
https://www.info.gov.hk/tpb/tc/whats_new/whats_new.html
前舖後居,銀行按揭困難
如果買入的村屋已本身是地舖,由於申請村屋按揭,銀行一定要驗樓,所以銀行會見到該單位已用作了商舖用途。這時就算地契上沒有寫明住宅用途,大部份銀行都不能做按揭。這是因為安全原因,尤其如該地舖是經營食肆,銀行更會有風險考慮。
個別細銀行可能會批,但要加息。不過也要留意,如要做高成數按揭,就算銀行肯批,按保都不會批。
村屋價賣舖價,銀行未必估得足
如果該村屋本身不是經營地舖,但業主以舖價來開價呢?因單位在申請按揭時沒有經營商舖,申請按揭是沒有問題。但問題在於如賣家以舖價去開價,銀行一定不會估得足價。因無論該單位所處的位置有幾大人流,形成有做地舖的價值,銀行都只會以住宅用途去估價。因此,如賣出價大幅高於銀行估價,按揭不會借得足,個別大銀行甚至會拒批。因此,如買家想購買這類型物業,要有full pay 的準備。
延伸閱讀:
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。 星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com 按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法 壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折 擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD | 居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽 Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
按揭入門