2022年2月11日

無抵押債務,比如財仔貸款、卡數等利息高昂,不想被高息壓得喘不過氣,其實可透過物業轉按套現,將高息的無抵押貸款轉去銀行按揭享受低息貸款。針對此「清數」行為,部份銀行可以免除無抵押債務的每月供款計入壓力測試中,從而令入息較容易「夠計」。

debt consolidation

什麼是清數 (Debt consolidation)?

清數是指通過物業轉按套現,把高息的無抵押貸款轉到低息的銀行按揭。舉個例子:

  • 樓價700萬,按揭餘額300萬,利率 H+1.3%
  • 財仔無抵押貸款100萬,利息14厘
  • 卡數20萬,利息25厘

透過轉按,把按揭餘額加按至樓價6成,即420萬,然後其中300萬清還現有按揭餘款,100萬還財仔貸款,20萬還卡數。而整筆420萬的新按揭貸款,都可享受 H+1.3% 利息,不必再向財仔支付14厘利息及銀行信用卡的25厘利息。

清數壓力測試的計算方法

傳統轉按套現時,所有現有貸款的每月供款,都需要計算入每月供款與入息比率 (DTI) 及壓力測試之中。用上述例子,假設樓按每月供款 $12,000,財仔貸款每月$13,000,信用卡每月min pay $8,000,每月總供款為$33,000,整筆數都需要計算入DTI中。換句話說,假設人工只有$50,000,便「爆壓測」,不能轉按套現去清還財仔貸款及信用卡貸。

不過如作清數,部份銀行可將找數的部份免計入DIT中及壓力測試。用以上例子,財仔每月$13,000和信用卡每月$8,000的供款不用計入DTI中,$50,000人工便可以做到420萬按揭去清還財仔和信用卡貸款。

清數的按揭成數

轉按套現進行清數,如果6成不夠找數,而樓價亦是600萬或以下,可以經按保申請高成數按揭去進行清數。市場上有兩間按保公司:HKMCQBE。如經 HKMC 進行清數,無抵押的部份不能免壓測(即以上例子DTI用$33,000計算每月還款)。但如是經 QBE,無抵押部份的清數,可以免壓測(即不計算財仔和信用卡的每月供款)。如果要清的是無抵押貸款,經QBE按揭成數最高成為7成半。如果是二按,最高可以8成。

不過,如要用高成數按揭進行清數,審批會較嚴謹,入息文件需要齊全,包括稅單或6個月MPF供款紀錄。

清數的按揭年期

如按揭成數是6成或以下,清數的按揭年期最長可以30年。但如果成數是6成以上,還款期最長只有25年。

清數按揭利率

如進行清數,有些銀行的按揭利率都可以用最優惠的按揭計劃,現時是 H+1.3%。不過有些銀行較保守,如是清數需要加息。申請人應貨比三家,選擇最低利息的銀行。

清數的費用

轉按清數最大的費用是律師費。一般轉按律師費約$5,000-$6,000元,但如需要清數,由於銀行需要律師樓作為中間人去代貸款人清數,律師樓會徵收額外行政費用。即是說,銀行按揭會放款給律師樓,然後律師樓代貸款人清還所有債務。通常每一筆清數律師樓會額外徵收數百元。

最後溫提,清數能免壓測,是需要樓價有足夠升幅,令所套現的金額足夠清還所有債項。如果物業升幅不夠,而有部份債項不能找清,那些未能清除的債項都是要計算壓力測試。

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