2022年1月18日

未補地價居屋如過了政府擔保期,可以申請按揭,但最高只可以借6成。不過,按揭需要入息證明及進行壓力測試,不能加擔保人。還款期需要最長可以25年,但亦受制於人齡及樓齡。

未過擔保期及已過擔保期的居屋,按揭審批大大不同,見下表:

按揭條款及審批標準未過擔保期居屋已過擔保期居屋
按揭成數上限9成 (白表) 或9成半 (綠表)6成
最長還款期25年25年
入息證明不需要需要
壓力測試不需要需要
加擔保人不需要不可以加擔保人
樓齡不計算樓齡樓齡影響最長還款期,一般銀行用75減樓齡
人齡可以用99減人齡計算還款期一般銀行以75減人齡計算還款期

未補地價居屋可享政府30年擔保,以首次發售日期計算。故此,在擔保期內的居屋,銀行審批很寬鬆。如果是2004年或以後的居屋,可以做足25年還款期及90%-95%按揭成數(視乎白表或綠表)。但如果過了擔保期的話,按揭申請便當成是私樓處理,成數只可6成,需要壓力測試,還款期也受人齡及樓齡限制,而且不能加擔保人。

過擔保期居屋按揭

那些情況下過了擔保期的居屋難做按揭?

基於以上列出的審批標準,過了擔保期的居屋,以下情況申請按揭比較困難:

  • 貸款人入息不足:由於過了擔保期居屋需要壓力測試,及不能加擔保人,如果貸款人入息不足,或是退休長者,便不能申請按揭,或借不足按揭成數
  • 貸款人年紀很大:一般銀行以75減人齡計算還款期,故此如業主是60歲長者,就算有入息,最長還款期都只能做15年。就算上到會,每月供款額都會很高。
  • 樓齡很舊:一般銀行以75減樓齡計算還款期,香港的居屋樓齡現時應都可做到25年,但未來賣樓下手就未必可再做到25年。

擔保期即將屆滿的居屋,銀行或有機會當私樓審批按揭

就算居屋未過擔保期,但如果距離擔保期少於5年(即樓齡超過25年),銀行或未必願意用擔保期內的居屋的標準審批按揭,可能會採用已過擔保期的居屋處理按揭,那麼成數最高只可6成及需要壓力測試。如距離擔保期多於5年,一般銀行都可以用未過擔保期的標準審批按揭。

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