睇樓八件事 避開化妝樓（睇樓技巧／檢查重點／查冊／注意事項／睇樓紙）

2023年5月2日

買樓唔同買棵菜，準買家在參觀二手樓盤時，最好要驗清驗楚，但實地睇樓時間不長，一般只有15至20分鐘，如何可以在這樣短時間內，了解最多樓宇的狀況？我們準備了這篇睇樓八件事，準買家可收藏參考。

1. 了解樓齡及維修事項

如果由代理帶睇樓，前者一般都不會事前透露單位的樓層和室號，但客人可以先查清楚屋苑的樓齡，以及大廈是否有大維修。前者影響申請按揭的還款年期，如果擬買入物業的樓齡太多，按揭年期有機會少於25年。
另外，物業如果正在大維修或翻新，理論上費用由賣方支付。但如果臨約未有寫清楚，可能最終轉嫁至買方，後者可能需要承擔幾萬至幾十萬元費用。故準買家應先在業主立案法查詢有關大維修的資料，也可以到屋宇署網頁查閱相關大廈的維修通告。

2. 留意單位間隔

進入單位睇樓，除了要留意座向、景觀、裝修，亦都要留意單位的間隔結構是否曾經被改動過，準買家可要求代理提供由屋宇署批准的建築圖則作對比，避免單位內會違反建築物條例，又或者佔用公用地方等。例如業主曾違規將廚房改為開放式，影響消防安全，買家可要求原業主將廚房還原。

3. 慎防化妝樓

所謂化妝樓，即是本身有問題的單位，業主以掩人耳目的方式去遮蓋，準買家睇樓時要特別留意，例如牆身本來滲水，有業主會用特別深色的油漆去遮蓋滲水位置；另外一些假天花或會掩蓋喉管及鋼筋外露問題；如徵得業主同意，可以搬開大傢俬，看看是否有隱藏缺口，如電線外露等。

4. 兩大檢查位—浴室及窗戶

舊樓大多有浴室漏水的通病，維修成本也很高，準買家最好避之則吉。一旦發現浴室天花有明顯、規則的裂紋，可能代表單位鋼筋很經已生鏽，另外亦要留意浴室門邊的牆腳有否發黃或發霉。
至於窗戶，則要確保沒有生鏽或漏水等問題，另外亦要檢查窗框是否牢固，避免日久失修而鬆脫墮落，導致人命傷亡。

5. 睇樓不是一次的事

遇到心儀的單位，也不應心急下決定，最好可以在不同時間再相約到現場視察一次，最好能滿足晴天和雨天、早上及黃昏的條件，可以確保單位不會因天氣而滲水，以及可感受到不同時間的景觀。

6. 檢視公共空間環境

除了單位室內佈局，公家環境亦要重視，例如鄰舍門口、走廊、後樓梯等的衞生環境、升降機運作是否正常、座頭是否常設保安等，都會影響住屋質素，另外亦要留意屋苑附近的施工地盤，或會有噪音及灰塵問題。

7. 睇樓後要查冊

由於曾有騙徒假扮業主放盤，騙取訂金。故準買家睇樓要查冊，可委託代理提供人心儀單位的最新土地註冊處資料，包括有關大廈業權分配、入夥年份、原業主姓名、歷史成交記錄及按揭情況等，並瞭解單位是否涉及按揭、抵押、法庭命令等，確保單位沒有遭釘契或被發僭建令，否則新業主可能需承擔罰則，未來申請按揭或轉售也有困難。

另外，二手物業交易一般都是雙方同意物業以「現狀」去買賣，故在臨近成交日，買家務必再次驗樓，發現問題可於成交前向賣家提出。

8. 注意買賣價

如果買入價低過市價逾20%，申請按揭時或會出現問題，銀行因懷疑物業「近親送贈」，拒絕受理。相反，一旦買入價高於銀行估價一大截，買家在申請按揭時亦有機會借不到足夠成數。

睇樓Ｑ&Ａ：

睇樓是否一定要簽署「睇樓紙」？

經代理揾樓，準買家必須簽署「睇樓紙」，該文件具法律效力，列明簽署人在某段時間內只可透過該代理購入單位，並需要支付佣金。簽署後，買方不能繞過代理去購買物業以逃避佣金，否則代理有權向買家追討賠償。

一旦未能到現場視察，應如何是好？

有些物業仍有租客，業主或會以租客不便為由拒絕讓有興趣的人士睇樓，準買家或只能夠相片或影片去睇單位，未必能夠清楚了解到屋內僭建或損壞情況，故最好都是要去實地視察。假如執意要買沒法參觀的物業，也要進行查冊、驗樓等。 如果是連租約買入的物業，租客拒絕在成交期前遷出，原本自住的業主，在申請按揭時或會被視為投資，按揭成數成需要減一成。

一手樓和二手樓的睇樓重點有何不同？

一手物業，發展商大多會搭建示範單位，通常會配備裝修傢俬去增加吸引力，準買家可參觀清水房，了解物業的間隔，同時要細讀售樓書的內容。準買家亦應該到屋苑所在的位置視察，從而了解單位的座向和景觀，亦可以視察周邊環境。

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