地契含「2047年大限」的物業，會否影響按揭還款期？

2021年9月14日

一般政府批地租年期分為3種：75年、99年、或999年。港島及九龍很多大廈都是999年的「舊契」。其餘新契的租期為99年。不過，回歸時，中央宣佈在2047年6月30日前租約滿的土地，可自動續租使用。地租為差餉租值的3％。

因此，到2047年7月1日後，很多九龍和新界的大廈或屋苑的租期都會屆滿。要了解更多什麼是2047大限，可參考《經濟一週》這報導：

• https://www.edigest.hk/樓市/2047-2047大限-一國兩制-使用權-續期-補地價-影響-1965/

如果買入2047地契約滿的大廈，能不能做30年按揭？

答案是可以。雖然2047年拒今只有25年，但以筆者所知，沒有銀行因此需要宿短這些大廈的按揭還款期（目前最長是30年）。筆者估計原因是普遍共識2047後政府會容許這些土地續租，只需要使用者每月付一個合理的地租便成，無需補地價。故此，業權不應有問題。當然政府是有權不續租，但會令整個香港經濟造成莫大的傷害。

參考在中國的案例，一般過了地租期的大廈，中國政府都容許續租，甚少出現強制收回土地的個案。

按揭年期不決定於地契租期，但決定於人齡和樓齡

銀行按揭能不能做到30年，其實不決定於地契的租期，而是決定於貸款人的年齡以及所抵押的物業的樓齡。一般銀行按揭以75減人齡及75減樓齡，取其低者為最長還款期。因此，只要人齡是45歲以下，以及樓齡是人45年以下，便可以做足30年。

有些銀行容許用80減人齡或樓齡，故此如人齡或樓齡超過45年，可以選這些銀行做按揭，利息是相同。個別中小銀行可以用85減去計，但需要加息。不過，如要申請高成數按揭，按保取態是以75減樓齡計算最長還款期，而人齡則留待銀行去決定。

最後溫提，按保對於村屋是以55減樓齡去計算，故此較舊的村屋，如做高成數按揭，未必能批到30年還款期。

延伸閱讀：

• 按揭還款年期指南2021【人齡、樓齡、物業種類等】
• 50人齡或樓齡，能不能借30年還款期?