換樓先賣後買遭撻訂，銀行或扣減按揭成數及重批。損失能否追討？

2020年3月4日

換樓先賣後買，買及賣都簽了臨約，但本身住果層臨成交前遭買家撻訂，會發生以下情況：

• 買果層需要補印花稅差價。這是因為舊果層遭撻訂後，新買果層變第二層樓，印花稅為15%。
• 參考文章：樓換樓 2020 全攻略 放寛按揭後有什麼不同?

參考稅局的指引：從價印花稅 – 第1及第2標準稅率

• 銀行需要重批按揭，也可能扣減按揭成數一成。

為什麼按揭成數可能減一成？

這是因為換樓時有賣樓臨約，銀行計算新買果層的每月供款與入息比率(DSR)時，可以不計舊果層的按揭還款，因貸款人已簽了臨約會賣。

但如果舊果層遭撻訂，貸款人買新果層時便不再是首置，舊按揭供款會仍然在身，因此舊果層的按揭還款便需要計入DSR內，銀行亦需要重批按揭。

此外，由於有舊按揭在身　(multiple mortgage)，新果層按揭成數如果是做6成或以下，需要扣減一成。如果新果層成數是6成以上，由於經按揭保險，不需要扣減按揭成數，但要付額外保費以及不能做9成按揭。

換樓遭撻訂後需要壓力測試

如果是首置，而新果層是做高成數按揭經按保的話，可以免壓力測試。但如舊果層遭撻訂，新果層變成不是首置身份去買，銀行需要壓力測試，無論經不經按保都要。

所有因撻訂損失可否向撻訂買家追討？

如果買家是過大訂前撻訂，由於臨約有悔約條款，買家只需賠償細訂，其他賣家的損失不需要負責。

假設已過了大訂，合約為必買必賣，買家如撻訂便會損失大訂。如果因樓價趺而令賣家重賣時賣不到之前的價，賣家可以從民事訴訟追討差價，但官司不容易打及律師費昂貴。至於因撻訂而令新買果層付從價印花稅，以及因按揭重批或借唔足從而招致的損失，這就不在撻訂買家所需要負責的範圍內。這是因為新買果層和舊果層的交易是沒有直接關係。

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