銀行收緊審批並減回贈 申請按揭有何考慮？回贈何時回升？

2024年5月8日

政府撤辣刺激樓市交投增加，惟另一邊廂，按揭市場則呈現「低氣壓」，有大型銀行將二手及非按揭保險住宅按揭現金回贈減至零，其他銀行亦預計陸續跟隨，當整體銀行按揭現金回贈比率將日漸萎縮，有按揭需要的客戶應如何自處？

按揭回贈減少原因

銀行在借出高風險商業貸款同時，相應也要借出風險較低的有抵押按揭貸款比如住宅按揭。然而，自今年開始，整體經濟疲弱令商業貸款需求減少，加上壞賬率上升，故此銀行對商業貸款審批都變得審慎。而一旦高利潤的商業貸款萎縮，銀行也不需要那麼多低風險按揭貸款平衡，故逐漸削減回贈。

未來按市回贈趨勢

現時大型銀行按揭現金回贈已是零或接近零，惟個別中小型銀行仍提供佔按揭貸款額1%或以上的現金回贈，這是因為各大銀行對按揭貸款生意的取態有別，而日後為了爭取按揭客戶，預料不會所有銀行都將按揭回贈下調至零，相信置業人士將來在申請按揭或轉按，無論是一手或二手物業，仍然有個別銀行會提供回贈。

不過，早前3%以上回贈比率的歷史高位，相信短期內都未必會再出現，個別大型銀行最快要到第三季才有機會考慮增加回贈。但對有需要申請按揭的人士而言，應該認清事實：回贈只是副產品，最重要的是審批能夠順利，如想盡早獲得按揭，就應該透過按揭中介，了解各銀行現時按揭優惠及批核狀況，比自行到每間銀行詢問更方便快捷。

不同貸款人回贈比率有別

同一間銀行也不會只提供一個按揭回贈比率，相反為吸引較為優質的客戶，銀行會根據貸款人的職業、資產或按揭貸款額，去提供更優惠的按揭利率和方案。按揭中介會整合有關的按揭資詢，然後向客戶說明。

按揭中介VS自行到銀行申請

即使銀行的按揭回贈邁向零，透過按揭中介去申請按揭仍然較自行叩門有優勢。首先是中介資訊會較為發達，較容易獲得銀行的一手按揭資訊，可以第一時間通知客戶，提醒後者要「趕搭尾班車」或及時轉按。

中介的作用亦可體現在物業估價之上，如貸款人自行叩門，想了解不同物業的估價，就需要到不同銀行的分行查詢，而網上估價亦未必反映最新的市況。而透過中介，客人可以安坐家中，一次過知道多間銀行對物業的估價。

了解自身財務狀況，預先批核按揭更安心

申請按揭時，客戶考慮選用哪一間銀行，銀行亦都會篩選客人。有些客戶財務狀況欠佳，或者收入「掹掹緊」，在申請按揭時，可以任按揭轉介去介紹最合適客人的銀行，避免銀行落閘，也可以節省自行到不同銀行查詢的時間。其他如甩按保、甩發展商按揭的疑難，按揭中介也會根據個別情況，為客人提供建議。

對於財務狀況欠佳、收入不穩或者過去有不良信貸記錄的客人，建議可以買樓前先諮詢按揭中介，了解清楚自身狀況，如有需要可以找中介協助申請按揭預批，確保現時收入等條件能成功找到承按銀行，安心繼續置業大計。

另外，按揭中介亦會為客戶提供額外的現金獎賞，能夠幫補將來的利息支出。不過要留意，無論是銀行或按揭中介的現金回贈，如多於1%，都是需要把整筆款項從貸款額中扣減。

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