2024年1月25日
買樓是不少港人的必經階段，而且大部份的業主都需要用到按揭服務，然而作為一個新手，對整個申請按揭的過程可能會感到陌生，星之谷特意為業主編寫按揭新手攻略，講解按揭基本知識及申請按揭的流程，下文會詳解新手客戶申請按揭時，經常會遇到的問題。
甚麼是物業按揭？
一個物業動輒數百，甚至數千萬元，如果沒有這麼多的資金，可以透過物業作為抵押，再向銀行申請貸款，用作支付物業售價。獲批按揭後可獲得物業的使用權，但同時亦有責任按時每月還款，否則承按銀行有權收回物業。
甚麼是按揭成數？
向銀行申請按揭時，貸款的額度與物業總價的比例，就是按揭成數，根據金管局最新規定，銀行一般而言最高可以為物業提供樓價7成的貸款，如果想借更多資金，就需要透過購買按揭保險，申請高成數按揭。如果想了解更多，可參考以下文章：
甚麼是按揭利率？
按揭利率是指銀行為貸款人提供物業按揭時，收取利息的比率。客戶可選擇浮息或定息的按揭計劃，銀行擬定的按揭利息亦會有所不同，而目前客戶現時一般會選擇浮息按揭，當中又有H按（銀行同業拆息按揭）及P按（最優惠利率按揭）可供選擇。詳情可參考下文：
【 H按 VS P按】2024各大銀行利率比較, 加息後P按或著數過H按
甚麼是估價？
物業估價是銀行委聘測量師對物業作出的價值評估，銀行會以測量師對物業的估價作為基礎，再判斷客人可以從銀行中申請到幾多按揭貸款。
如果是一手樓，銀行目前的估價大多相等於物業的買入價，不過買家亦要留意樓花估價的風險；至於二手物業，如果銀行估價低於買入價，貸款額有機會不足，買家就需要更多首期資金彌補差額。
甚麼是壓力測試？
壓力測試是是金管局要求銀行實施的審批按揭條件之一，確保貸款人有足夠收入去應對加息所帶來的影響。銀行會以按揭申請人「每月供款與入息比率」（Debt to Income Ratio, DTI）去評定壓測，貸款人的每月按揭供款連同其他債項，要不多於總收入的5%，並且假設在加息2厘後，DTI少於60%，才算通過壓力測試。
一般而言，首置人士申請高成數按揭，都可以獲得免壓測安排，然而亦例外，詳情可參閱下文：
甚麼是按揭回贈？
申請新造按揭或轉按時，銀行為吸引客人，會向按揭貸款人提供額外的回贈金額，回贈通常是以貸款額的百分比去計算，貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。除銀行有現金回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人。最新回贈比率可參閱以下文章：
香港買樓需要繳付多少稅款？
在香港買樓需要支付印花稅，不同身份的業主需要支付稅項亦不同。另外，雖然香港政府今年放寬辣招稅，但如果在置業2年內再賣樓，仍要繳付額外印花稅，置業稅務的詳情可參閱下文：
香港政府為吸引外來人才，為合資格人士提供置業稅務優惠，令他們支付的稅款能夠與本地人睇齊。
不同類型物業按揭 : 一手樓按揭
新樓申請按揭較容易獲銀行批得足，估價也不會差距太大，而購買新盤毋須支付經紀佣金，同時發展商亦會提供不同折扣及回贈，但請留意新盤大多是樓花，在買賣時可以選擇即供或建期的付款方式，發展商亦會提供二按／呼吸plan，對於申請按揭有不同影響，以下的文章會為讀者詳細分析：
想了解更多關於新盤收樓的資訊，可閱讀以下文章：
二手樓按揭
二手樓選擇多，有議價空間，不過在申請按揭時會較為複雜，視乎物業類型及狀況等因素，亦會考慮物業樓齡，銀行有機會縮短按揭年期，或者在驗樓後發現單位問題拒批貸款。所以在買二手樓前，要先細心閱讀星之谷的文章，避開容易「中伏」的陷阱。
有些物業年代久遠，樓契或會有問題，準買家想買入這些物業要先留意
如果業主冇錢供樓，物業會被收回拍賣，這些被稱會「銀主盤」價錢有機會較平，但在買賣程序上與二手樓亦有一定分別：
資助房屋按揭
香港樓價偏貴，透過買資助房屋，是寶貴的向上流動機會，政府在2024年放寬居屋的按揭年期和延長擔保期，不過同時更新了申請資格，有意買資助房屋的申請人可先了解當中的變化：
- 【居屋按揭】綠白表居屋及白居二按揭成數、壓測、政府擔保期、還款年期
- 居屋揀樓次序｜綠白表資格、入息及資產上限、屋苑推薦指數
- 【白居二按揭925屋苑】 全港未補地價居屋首次發售日期及擔保期一覽
- 公屋戶轉租為買 綠表居屋最新資產限制話你知
進階按揭財技： 透過轉按套現
除了可以利用按揭減輕首期負擔外，資深的物業投資者亦都會利用轉按來減少置業開支，也可以透過轉按套現，增加貨金靈活性。
另外，有按揭在身，亦可透過甩按保、甩發展商按揭，同時善用mortgage link去減少及對沖利息開支。
夫婦二人會合資聯名買樓，一起做業主，但可能會影響日後供第二層樓的成本，可以透過近親轉讓去甩名，賺回贈同時慳稅。
有物業投資者想買單位收租，更可用租金收入增加購買力：
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- 轉介超過60000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書，各大書局有售
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網，全港唯一按揭專題資訊和財技網站
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