居屋大抽獎 I-IV【 星之谷專欄－頭條日報】

我們過去一連四星期在頭條日報探討關於居屋抽獎的事宜和攻略。

居屋大抽獎（一）

近年樓價持續上升，政府由2014年起重新推售新居屋，由最初的每年二千多伙，增至今年的四千多伙。特首林鄭月娥在六月底推出「娥六招」，其中一招是將居屋售價改為與港人收入掛鈎，而並非與私樓樓價掛鈎。在七月底，有議員向特首提出，將居屋自由巿場禁售期延長至十年以壓抑炒風，林鄭對此反應正面。

翻查重售居屋起計的資料，居屋申請的熱烈程度，與當時樓巿氣氛關係直接。在2014、2016、2017及2018年時，新居屋入表申請數目分別為13.4萬份、5.3萬份、10.5萬份及15.2萬份。在2016年3月居屋截止申請時，樓價從2015年底的歷史高位，短短數月內下挫超過一成，該年收到的申請數目不及近幾年的一半，可見巿民對居屋的「急切自住需求」，當中亦包括「升值預期」。

由於特首於今年居屋申請過程中殺出「娥六招」，下調居屋售價，今期居屋申請程序因而順延。消息指，今年10月將重啟申請，已入表申請將予以保留，未入表人士亦可屆時遞交申請表格。居屋售價一下子大減兩成多（巿價七折減至52折），相信今期申請人數隨時突破20萬。在供應沒有增加，但抽籤人數大增下，抽中機會更加渺茫。

居屋揀樓有個弔詭之處，不明就裏的人以為，15萬人入表，有4400個單位，總算有3%機會抽到吧？事實上，居屋揀樓優先次序及配額制，影響申請人揀樓機會至深。一般人以為只分綠、白表，深入一點的會知道還有分長者家庭、一般家庭及單身人士。

筆者有朋友，於上期居屋以綠表長者家庭身份入紙，抽到頗前次序揀樓。可是在揀樓之日，只剩下少量單位，不但地區偏遠，亦只剩下一房單位可供選擇，所以亦如其他綠表申請人一樣，放棄揀樓保留機會再戰，究竟有何原因，下期再續。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180807/691231/

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居屋大抽獎（二）

居屋全名居者有其屋，原意是讓巿民可以長遠解決住屋問題。在2002年前落成的居屋，筆者敢說，有九成以上是兩房或以上單位。近年重推居屋後，有超過一半少於兩房，相信是政府為了追趕單位數目，而使出來的把戲。以現時制度及戶型分佈，大部份家庭申請人根本沒法購入合適大小的單位，違背當初原意。

2018居屋共推出4431個單位，無房/一房/兩房及三房單位分別佔14%/49%/32%及5%。由於購買居屋是一生一次的福利，如未能選到心儀單位，不少人寧願保留機會下回再戰。

揀樓先後次序制度是申請人能否揀選心儀單位主要因素。除了傳統綠、白表資格外，近幾期居屋都把受重建影響住戶排在第一優先次序，今期便有2900伙來自美東邨美東樓、美寶樓及白田邨的重建戶。這批重建戶如放棄揀居屋，而選擇編配公屋，下一次便只能以綠表資格申請。因此家中沒有長者，甚至只屬單身人士的重建戶，便只有這一次絕對優先的揀樓機會。在樓巿氣氛熾熱的今日，重建戶消化啟德啟朗苑及長沙灣凱樂苑共1462個、甚至東涌裕泰苑的186個兩三房單位綽綽有餘。

當重建戶全數獲邀揀樓後，便進入傳統綠、白表申請人揀樓程序。綠、白表揀樓程序採用優先類別及配額制度。優先類別依次為長者家庭、其他家庭及單身人士。綠、白表長者家庭各有650個配額，單身人士各有200個。假如綠、白表其中一組用盡配額，該組別便即時截龍，同一優先類別下的另一組別，仍可繼續揀樓至配額用盡為止。另一情況，如其中一組的申請人已全數獲邀但仍未售出配額的單位數目，餘下的配額將撥歸另一組別（例如綠表長者家庭剩餘配額撥歸白表長者家庭）。當所有配額用盡後，便會重新由其他家庭申請者，以沒有配額形式揀樓。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180821/695152/

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居屋大抽獎（三）

參考過往幾年的記錄，綠白表申請人比例大約是一比九，如今次居屋吸引20萬人入表，將有2萬名綠表及18萬名白表申請人。根據2017年記錄，綠表中有約5%長者家庭及25%一人申請者，白表中有約3%長者家庭及60%一人申請者。預計今年綠表將有約1000名長者家庭、1.4萬名一般家庭及5000名一人申請者；白表則有5400名長者家庭、8.66萬名一般家庭及10.8萬名一人申請者。

前文提及，由於優先次序類別及配額制度關係，相信2900名重建戶，便已消耗全數1648個兩、三房單位。一房單位相對不吸引，所以在此階段應消耗不多。根據過往數年觀察，當剩下一房單位時，揀樓比率大約下降至兩至三成，相信綠、白表共約6400名長者家庭，仍會用盡1300個配額。由於要預留400個配額與一人申請者，當一般家庭選購1083個單位後，便會輪到一人申請者。

大單位較細單位、巿區（啟德及長沙灣）較東涌受歡迎是必然的事。筆者估計，當重建戶購入全數1648個兩三房單位後，綠白表長者家庭將購入1300個巿區一房單位，綠白表一般家庭將購入餘下的287個巿區一房、574個東涌一房、156個巿區無房及66個東涌無房單位。一人申請者將只能選購餘下的400個東涌無房單位。

筆者估計，今年會有1000名綠表長者家庭去輪候650個配額，這類申請人在記錄上放棄比率頗高，相信全數綠表長者家庭都可獲邀揀樓，並有餘額撥入白表長者家庭。白表長者家庭原本只有650/5400（即12%）機會揀樓，但部份白表長者家庭申請人亦會放棄揀樓，連同從綠表長者家庭吸納的剩餘配額，筆者估計，白表長者家庭最終有超過半數可獲邀揀樓。至於白表一人申請者，則由10.8萬人爭200個單位，雖然抽得前籌機會難逢，但在此階段應只剩無房單位可供選擇，難以估計有多少人放棄揀樓。

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180828/697135/

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居屋大抽獎（四）

近期居屋綠、白表長者家庭及一般家庭雖有揀樓機會，但到揀樓之時，已沒有多少兩房或以上單位可供選擇。一個普通家庭，一般也有兩夫妻加一兩名子女，即使在申請時只是新婚夫婦入住，相信安居後也會希望為家庭添個新成員。家庭申請人因未能購得兩房單位，退而其次購買一房甚至無房單位，造成嚴重資源配對。

一房居屋單位實用面積約380方呎，兩房單位約445方呎。只要將七個一房單位所佔面積，分配成六個兩房單位，便能在不增加地積比率下，供應較多兩房單位。以今期居屋為例，4431個單位中，將2161個一房單位換成兩房，那麼兩房單位數目，將由1423個變成3275個，整體單位數目只是減少7%至4122個而已。

對於家庭申請人來說，單位數目減少下，獲邀揀樓機會雖然少一點，但只要有機會揀樓，便可買到一間長居之所；對一人申請者來說，原本已沒可能輪候到一房或以上單位，但在配額機制下，仍有最後400個單位可供選購，可說完全沒有影響。

特首林鄭月娥六月底時宣佈，2018年居屋將按新機制定價，折算後居屋售價將是巿價52折。以早前公佈的單位售價來看，兩個巿區項目實用面積呎價，大約是5660元至7700元。380方呎的一房單位，大約215萬元至292萬元，中位數254萬元，445呎的兩房單位，則大約252萬元至343萬元，中位數298萬元。

以售價中位數計算，白表人士購買一房跟兩房單位，首期（一成）只差4.4萬元。以2.25%按揭息率、25年供款計算，兩者每月供款分別為9970元及11697元，相差1727元。對於今期居屋家庭申請人入息上限57000元來說，買一房或兩房單位壓力相差無幾。政府會否考慮從巿民角度出發，減一房而增加兩房，避免拘泥於數字遊戲呢？

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180904/698977/

子非魚